En bref. Vous ne démarrez avec aucune dette : vous empruntez quand vous le décidez, pour financer votre expansion. Un prêt se rembourse en douceur, une mensualité à la fois, prélevée automatiquement. Tant que vos rues rapportent plus que votre mensualité, vous vous enrichissez. Si vous ne pouvez pas payer, votre prêt passe en retard et vous ne pouvez plus acquérir de rues tant que vous n'avez pas rattrapé. Vos sociétés peuvent elles aussi emprunter, sur leurs propres loyers, et leurs intérêts réduisent leur impôt.
Parce que votre épargne de départ ne vous permet d'acquérir qu'une poignée de rues. Le crédit est le levier du jeu : vous acquérez plus tôt et plus grand, et ce sont les loyers du bien financé qui remboursent l'échéance. C'est le premier levier de stratégie du jeu.
Vous ne démarrez avec aucun prêt. Votre capital de départ est l'épargne de votre carte métier : elle est à vous. Aucune dette n'est créée à l'inscription.
Un prêt, ce sont des mensualités égales. Une mensualité tombe chaque jour. Chacune rembourse un peu d'intérêts (le coût de l'emprunt) et un peu de capital (ce que vous devez vraiment).
| Paramètre d'un emprunt | Valeur |
|---|---|
| Taux d'intérêt | 0,5 % par mensualité, sur le capital restant dû |
| Durée | de 6 à 60 mensualités, à votre choix |
| Montant | de 500 à 5 000 000 |
| Rythme | 1 mensualité par jour |
| Nombre de prêts simultanés | illimité |
Les mensualités sont prélevées toutes seules sur votre solde quand vous jouez (au chargement du jeu, à chaque acquisition). Rien à faire : c'est automatique.
Chaque prêt porte une référence courte de 8 caractères, du genre 606e6688, affichée sous son
nom dans la liste des prêts (États financiers > Prêts, et onglet Prêts de la fiche d'une société) et
sous chaque notification qui le concerne. Rien d'autre ne les distingue quand ils se ressemblent :
une société peut très bien avoir plusieurs prêts du même montant, à la même mensualité, souscrits le
même jour. Citez cette référence si vous nous écrivez à propos d'un prêt précis.
Pas de saisie brutale de vos rues. Mais :
Le réflexe : gardez toujours de quoi couvrir votre mensualité, ou collectez votre loyer avant d'acquérir.
| Si vous ne payez pas | Ce qui se passe |
|---|---|
| Pénalité de retard | 50 % du taux de l'échéance, ajoutée à ce que vous devez |
| Acquisition de rues | bloqué jusqu'à rattrapage |
| Vos rues | jamais saisies automatiquement |
Oui, à tout moment, en partie ou en totalité, sans aucun frais. Le montant est plafonné à votre solde disponible. Vous choisissez ce que ça change :
| Mode | Ce que ça fait | Pour qui ? |
|---|---|---|
| Réduire la durée | Votre mensualité ne bouge pas, mais vous finissez plus tôt. Vous payez beaucoup moins d'intérêts. | Vous voulez payer le moins d'intérêts possible. |
| Réduire la mensualité | La durée ne bouge pas, mais votre mensualité baisse. | Vous voulez alléger vos prélèvements du moment. |
Exemple : sur un prêt neuf de 60 mensualités, rembourser la moitié du capital en mode « réduire la durée » le solde en ~28 mensualités au lieu de 60, et fait tomber les intérêts totaux d'environ trois quarts. Vous ne payez jamais d'intérêts sur ce que vous avez remboursé d'avance.
Vous pouvez contracter autant de prêts que vous voulez (mensualités fixes, remboursement automatique). Un emprunt est refusé si un de vos prêts est en retard (remettez-vous à jour d'abord) ou si votre taux d'endettement dépasserait 35 % une fois le prêt accordé.
Ce dernier point est la même règle que les banques : on vérifie qu'après le nouveau prêt, vos mensualités restent sous 35 % de vos revenus retenus. Et vos revenus, ce sont :
| Ce que la banque compte | Combien elle en retient |
|---|---|
| Votre salaire (votre métier) | 100 % |
| Vos loyers | 70 % (décote de 30 % : vacance, charges, impayés) |
Vous pouvez donc emprunter dès votre arrivée, sur votre salaire, avant même d'avoir une seule rue. C'est exactement comme dans la vraie vie : votre première acquisition locative se finance sur vos revenus du travail, pas sur des loyers que vous n'avez pas encore. Ensuite, chaque rue acquise ajoute du loyer à votre assiette, donc augmente votre capacité d'emprunt : c'est l'effet boule de neige.
⚠️ Si vous êtes licencié (carte de vie), la banque ne compte plus votre salaire tant que vous n'avez pas retrouvé un emploi : votre capacité d'emprunt fond. Comme dans la réalité.
Le curseur du montant s'arrête à ce que la banque vous accorderait vraiment : inutile de vous proposer des millions qui seraient refusés. Astuce : allonger la durée fait monter le plafond (la mensualité baisse, donc vous tenez dans les 35 %). Bougez la durée et regardez le montant maximum grimper.
Oui. Une société (SCI ou SASU, voir Sociétés) emprunte pour elle-même, exactement comme vous : le capital arrive dans sa trésorerie, et les mensualités en sortent. Votre solde personnel n'est pas touché. Dans la popin d'emprunt, un choix « Emprunter avec » vous laisse désigner l'emprunteur : vous, ou une de vos sociétés.
C'est important : quand vous logez vos rues dans une société, ce sont ses loyers qui montent, pas les vôtres. Sans crédit de société, votre capacité d'emprunt s'effondrerait à mesure que vous développez votre patrimoine. Chaque emprunteur s'endette donc sur ses propres loyers.
| Emprunteur | Le capital va | Les mensualités sortent de | La banque juge sur |
|---|---|---|---|
| Vous (nom propre) | votre solde | votre solde | salaire + 70 % de vos loyers, mensualités ≤ 35 % |
| Votre société | sa trésorerie | sa trésorerie | ses loyers seuls, qui doivent couvrir 1,2 × ses mensualités |
Pourquoi deux règles différentes ? Parce que c'est ainsi dans la réalité. La limite des 35 % est une règle de protection des ménages : elle empêche une famille de s'étrangler. Elle ne s'applique pas aux sociétés. Une banque qui finance une SCI regarde autre chose : est-ce que les loyers du bien remboursent le crédit, avec une marge de sécurité (ici 1,2 fois) ? On appelle ça la couverture d'annuité. Conséquence concrète : à loyer égal, une société emprunte nettement plus que vous en nom propre. C'est l'une des raisons pour lesquelles les investisseurs immobiliers passent en société.
En contrepartie, une société n'a pas de salaire : elle ne peut emprunter que si elle a déjà des rues qui rapportent. Une société vide n'obtient rien.
Deux autres règles à connaître :
Emprunter ne vous enrichit pas d'un coup : le capital reçu est compensé par la dette. Votre valeur nette (et votre classement) n'augmente pas d'un centime au moment de l'emprunt. Ce que le crédit vous donne, c'est de la puissance d'acquisition maintenant, à rembourser plus tard.
Vous n'êtes pas obligé de payer une rue comptant, même si vous en avez les moyens. Sur l'écran de confirmation d'acquisition, vous choisissez votre apport avec un curseur, et la banque finance le reste, en se gageant sur le loyer que cette rue va produire. C'est le financement d'acquisition, exactement comme pour une vraie acquisition immobilière : ce n'est pas votre fortune qui décide, c'est le bien lui-même. Le prêt et l'acquisition se font en une seule fois.
Le curseur va de ce que la banque exige (son minimum d'apport) à ce que votre solde permet (100 % = comptant). Il démarre à 20 % d'apport, un apport d'investisseur ordinaire, et retient votre dernier réglage d'une acquisition à l'autre. À vous de chercher jusqu'où votre emprunteur peut descendre. Choisissez aussi avec quoi vous acquérez (vous ou une société) : c'est l'emprunteur que la banque juge.
Le bien seul ne suffit jamais à se financer à 100 % : les mensualités coûteraient plus que son loyer ne rapporte, et ce n'est pas une punition. Ce que la banque accorde dépend de l'emprunteur : une société neuve, jugée sur le seul loyer du bien, obtient environ 60 % du prix (comptez 40 % d'apport) ; un joueur en nom propre y ajoute son salaire et ses autres loyers, et peut ainsi financer bien davantage, parfois sans aucun apport. Le curseur vous montre directement le minimum exigé.
C'est le moteur de l'effet boule de neige : chaque rue acquise augmente vos loyers, donc votre capacité à financer la suivante. Et c'est ce qui permet à une société neuve de démarrer : sans cette règle, elle n'aurait jamais eu de loyer, donc jamais de crédit, donc jamais de rue.
Dans vos états financiers (onglet Finances, sous-onglet Prêts), un indicateur affiche votre taux d'endettement, calculé comme le font les banques : le total de vos mensualités rapporté à vos revenus retenus (salaire + 70 % de vos loyers). C'est un indicateur : il n'ouvre ni ne bloque un prêt, il vous dit juste si vos revenus couvrent confortablement vos échéances.
| Taux | Lecture |
|---|---|
| sous 35 % | 🟢 sain : vos revenus couvrent largement vos mensualités |
| 35 % à 50 % | 🟡 tendu : marge de sécurité qui se réduit |
| au-dessus de 50 % | 🔴 à risque : un imprévu vous met en difficulté |
| insoutenable | des mensualités mais aucun revenu pour les couvrir |
Le repère des 35 % est le seuil de référence utilisé par les banques françaises. Pour le faire baisser : développez vos rues (plus de loyer) ou remboursez une partie de vos prêts. Rappel : ce repère vaut pour vous. Une société se juge autrement (couverture d'annuité de 1,2), parce que les 35 % sont une protection du ménage.
Quand vous avez remboursé tout le capital et tout retard éventuel. Le prêt passe alors en « remboursé » et ne vous prélève plus rien.