En bref. Vous ne démarrez avec aucune dette : vous empruntez quand vous le décidez, pour financer votre expansion. Un prêt se rembourse en douceur, une mensualité à la fois, prélevée automatiquement. Tant que vos biens rapportent plus que votre mensualité, vous vous enrichissez. Si vous ne pouvez pas payer, votre prêt passe en retard et vous ne pouvez plus rien acquérir tant que vous n'avez pas rattrapé ; un retard qui dure mène, comme au réel, à la saisie. Vos sociétés peuvent elles aussi emprunter, sur leurs propres revenus, et leurs intérêts réduisent leur impôt. Avant d'accorder quoi que ce soit, la banque examine votre dossier : vous pouvez le lire vous-même, ligne par ligne.
Parce que votre épargne de départ ne vous permet d'acquérir qu'une poignée de parts. Le crédit est le levier du jeu : vous acquérez plus tôt et plus grand, et ce sont les revenus du bien financé qui remboursent l'échéance. C'est le premier levier de stratégie du jeu.
Vous ne démarrez avec aucun prêt. Votre capital de départ est votre épargne de départ : elle est à vous. Aucune dette n'est créée à l'inscription.
Un prêt, ce sont des mensualités égales. Une mensualité tombe chaque jour, puisqu'un jour de jeu vaut un mois de la vraie vie : c'est littéralement une mensualité. Chacune rembourse un peu d'intérêts (le coût de l'emprunt) et un peu de capital (ce que vous devez vraiment).
| Paramètre d'un emprunt | Valeur |
|---|---|
| Taux d'intérêt | 2,80 à 3,50% par an selon la durée, les taux du marché de septembre 2026 (soit ~0,23 à ~0,29% par mensualité), sur le capital restant dû |
| Durée | de 6 à 300 mensualités (6 mois à 25 ans), à votre choix |
| Montant | de 500 à 5 000 000 |
| Rythme | 1 mensualité par jour (un jour de jeu = un mois) |
| Nombre de prêts simultanés | illimité |
Pourquoi le taux dépend de la durée ? Comme dans une vraie banque : plus vous empruntez longtemps, plus le prêteur immobilise son argent, et plus il le fait payer. L'écart reste faible (0,7 point par an entre le plus court et le plus long). La grille est celle que les courtiers relevaient en septembre 2026 : 2,80% sur 7 ans, 3,30% sur 10 et 15 ans, 3,35 à 3,43% sur 20 ans, 3,45 à 3,53% sur 25 ans. Ce qui rend un crédit long réellement coûteux, ce n'est pas son taux, c'est le nombre de mensualités : sur 240 échéances vous payez des intérêts deux cent quarante fois. Votre taux est figé le jour de l'emprunt : un prêt déjà en cours ne change jamais.
| Durée du prêt | Taux annuel | Par mensualité |
|---|---|---|
| moins de 10 ans (jusqu'à 119 mensualités) | 2,80% | ~0,23% |
| de 10 à 20 ans (120 à 239 mensualités) | 3,30% | ~0,28% |
| de 20 à 25 ans (240 à 299 mensualités) | 3,40% | ~0,28% |
| 25 ans (300 mensualités) | 3,50% | ~0,29% |
Les mensualités sont prélevées toutes seules sur votre solde quand vous jouez (au chargement du jeu, à chaque acquisition). Rien à faire : c'est automatique.
Chaque prêt porte une référence courte de 8 caractères, du genre 606e6688, affichée sous son
nom dans la liste des prêts (États financiers > Prêts, et onglet Prêts de la fiche d'une société) et
sous chaque notification qui le concerne. Rien d'autre ne les distingue quand ils se ressemblent :
une société peut très bien avoir plusieurs prêts du même montant, à la même mensualité, souscrits le
même jour. Citez cette référence si vous nous écrivez à propos d'un prêt précis.
Comme dans la réalité, un impayé a un coût, puis des conséquences, et la banque ne vous lâche pas. Chaque étape vous est annoncée (notification, et calendrier daté sur la carte du prêt, dans États financiers > Prêts) :
Le réflexe : gardez toujours de quoi couvrir quelques mensualités, collectez vos revenus, et si vous voyez venir le mur, vendez vous-même avant la saisie : un marchand de biens paie comptant, avec une décote bien moindre qu'une adjudication.
| Si vous ne payez pas | Ce qui se passe |
|---|---|
| Intérêts de retard | au taux du prêt, à chaque échéance, sur ce qui reste dû |
| Acquisitions et emprunts | bloqués jusqu'à rattrapage |
| Mise en demeure | à 2 mensualités impayées, délai de 2 jours |
| Déchéance du terme | tout le prêt exigible + 7% d'indemnité |
| Fichage | 60 jours au plus, levé dès que tout est remboursé |
| Saisie et vente aux enchères | 3 jours après la déchéance ; mise à prix 60% ; surplus au débiteur |
| Une société emprunteuse | mêmes étapes, sur la société et ses biens ; plus rien à saisir chez elle : la caution du gérant est appelée, et la dette devient la sienne |
Oui, à tout moment, en partie ou en totalité, moyennant une indemnité de remboursement anticipé (voir plus bas, « Un crédit coûte plus que son taux »). Le montant est plafonné à votre solde disponible. Vous choisissez ce que ça change :
| Mode | Ce que ça fait | Pour qui ? |
|---|---|---|
| Réduire la durée | Votre mensualité ne bouge pas, mais vous finissez plus tôt. Vous payez beaucoup moins d'intérêts. | Vous voulez payer le moins d'intérêts possible. |
| Réduire la mensualité | La durée ne bouge pas, mais votre mensualité baisse. | Vous voulez alléger vos prélèvements du moment. |
Exemple : sur un prêt neuf de 240 mensualités (20 ans), rembourser la moitié du capital en mode « réduire la durée » le solde en ~98 mensualités au lieu de 240, et fait tomber les intérêts totaux d'environ 80%. Vous ne payez jamais d'intérêts sur ce que vous avez remboursé d'avance.
Vous pouvez contracter autant de prêts que vous voulez (mensualités fixes, remboursement automatique). Avant chaque accord, la banque examine votre dossier, ligne par ligne. Une seule qui casse, et c'est non : c'est votre dossier bancaire, et vous pouvez le consulter à tout moment (voir plus bas).
| Ce que la banque regarde | Ce qu'elle exige |
|---|---|
| Usure | que le TAEG de l'offre ne dépasse pas le taux d'usure (voir « Un crédit coûte plus que son taux ») |
| Taux d'effort | vos mensualités sous 35% de vos revenus retenus, quote-part de vos SCI à l'IR comprise |
| Reste à vivre | qu'il vous reste quelque chose une fois la mensualité, votre train de vie et l'impôt prélevé sur votre salaire payés |
| Épargne de sécurité | qu'il demeure en caisse 3 jours de charges (trois mois) après l'opération |
| Incidents | aucune mensualité en retard, aucun arriéré de train de vie |
| Emploi | un salaire suspendu ne compte plus dans vos revenus |
Les trois premières se corrigent différemment, et le refus vous dit laquelle bloque : emprunter moins ou allonger la durée pour le taux d'effort, alléger son train de vie pour le reste à vivre, baisser son apport (donc emprunter plus) pour l'épargne de sécurité.
Le taux d'effort, c'est la même règle que les banques : après le nouveau prêt, vos mensualités restent sous 35% de vos revenus retenus. Et vos revenus, ce sont :
| Ce que la banque compte | Combien elle en retient |
|---|---|
| Votre salaire | 100% |
| Vos revenus | 70% (décote de 30% : vacance, charges, impayés) |
| Vos SCI à l'impôt sur le revenu | votre quote-part de leurs revenus (70%) et de leurs mensualités |
Une SCI à l'IR est transparente : la banque la regarde à travers ses associés. Si vous détenez 40% d'une SCI qui rembourse 1 000 par jour, 400 comptent dans vos charges, comme si vous les remboursiez vous-même.
Vous pouvez donc emprunter dès votre arrivée, sur votre salaire, avant même d'avoir un seul bien. C'est exactement comme dans la vraie vie : votre première acquisition locative se finance sur vos revenus du travail, pas sur des revenus que vous n'avez pas encore. Ensuite, chaque part acquise ajoute du revenu à votre assiette, donc augmente votre capacité d'emprunt : c'est l'effet boule de neige.
Le curseur du montant s'arrête à ce que la banque vous accorderait vraiment : inutile de vous proposer des millions qui seraient refusés. Il tient compte des deux plafonds, le taux d'effort et le reste à vivre, et retient le plus bas : si votre train de vie mange l'essentiel de vos revenus, c'est lui qui commande, bien avant les 35%. Astuce : allonger la durée fait monter le plafond (la mensualité baisse). Bougez la durée et regardez le montant maximum grimper.
Parce qu'une mensualité tombe chaque jour, et qu'un compte vidé le jour de l'achat, c'est un impayé le lendemain, donc des acquisitions bloquées. La banque exige donc qu'il vous reste en caisse l'équivalent de trois jours de charges (mensualités et train de vie compris), soit trois mois comme au réel, une fois l'apport versé.
Conséquence dans la popin d'achat : le curseur d'apport a deux butées. À gauche, ce que la banque exige au minimum ; à droite, ce que votre solde permet moins cette épargne de sécurité. Entre les deux se trouvent tous les montages qu'elle accepte. Si vous butez à droite, la réponse est contre-intuitive mais juste : mettez moins d'apport et empruntez davantage. C'est exactement ce qu'un banquier vous dirait.
Un achat comptant, lui, ne fait intervenir aucune banque : si votre solde couvre le prix, rien ne vous empêche d'aller au bout. À vous de garder de quoi payer vos échéances du lendemain.
Dans États financiers > Prêts, le bouton « Dossier » ouvre la liste : le vôtre d'abord, puis celui de chacune de vos sociétés. Chaque ligne se déplie sur le détail, avec ce qui manque quand une règle ne passe pas.
Au moment de décider, vous n'avez pas à y retourner : la popin d'emprunt et celle d'achat à crédit affichent le verdict du montage en cours, qui se met à jour pendant que vous bougez le montant, la durée ou l'apport. Un clic dessus ouvre le détail.
Oui. Une société (SCI ou SASU, voir Sociétés) emprunte pour elle-même, exactement comme vous : le capital arrive dans sa trésorerie, et les mensualités en sortent. Votre solde personnel n'est pas touché. Dans la popin d'emprunt, un choix « Emprunter avec » vous laisse désigner l'emprunteur : vous, ou une de vos sociétés.
C'est important : quand vous logez vos biens dans une société, ce sont ses revenus qui montent, pas les vôtres. Sans crédit de société, votre capacité d'emprunt s'effondrerait à mesure que vous développez votre patrimoine. Chaque emprunteur s'endette donc sur ses propres revenus.
| Emprunteur | Le capital va | Les mensualités sortent de | La banque juge sur |
|---|---|---|---|
| Vous (nom propre) | votre solde | votre solde | salaire + 70% de vos revenus, mensualités ≤ 35% |
| Votre société | sa trésorerie | sa trésorerie | ses revenus, qui doivent couvrir 1,2 × ses mensualités, et ceux qui la détiennent (voir ci-dessous) |
Pourquoi deux règles différentes ? Parce que c'est ainsi dans la réalité. La limite des 35% est une règle de protection des ménages : elle empêche une famille de s'étrangler. Une banque qui finance une société regarde d'abord si les revenus des biens remboursent le crédit, avec une marge de sécurité (ici 1,2 fois) : c'est la couverture d'annuité. Mais elle regarde toujours qui est derrière :
Une société à l'IS peut donc emprunter sur la rentabilité de ses biens, mais au prix de votre engagement personnel : ce n'est pas un moyen d'emprunter sans risque.
En contrepartie, une société n'a pas de salaire : elle ne peut emprunter que si elle a déjà des biens qui rapportent. Une société vide n'obtient rien.
Deux autres règles à connaître :
Emprunter ne vous enrichit pas d'un coup : le capital reçu est compensé par la dette. Votre valeur nette (et votre classement) n'augmente pas d'un centime au moment de l'emprunt. Ce que le crédit vous donne, c'est de la puissance d'acquisition maintenant, à rembourser plus tard.
Vous n'êtes pas obligé de payer une part comptant, même si vous en avez les moyens. Sur l'écran de confirmation d'acquisition, vous choisissez votre apport avec un curseur, et la banque finance le reste, en se gageant sur le revenu que ce bien va produire. C'est le financement d'acquisition, exactement comme pour une vraie acquisition immobilière : ce n'est pas votre fortune qui décide, c'est le bien lui-même. Le prêt et l'acquisition se font en une seule fois.
Le curseur va de ce que la banque exige (son minimum d'apport) à ce que votre solde permet (100% = comptant). Il démarre à 20% d'apport, un apport d'investisseur ordinaire, et retient votre dernier réglage d'une acquisition à l'autre. À vous de chercher jusqu'où votre emprunteur peut descendre. Choisissez aussi avec quoi vous acquérez (vous ou une société) : c'est l'emprunteur que la banque juge.
Le bien seul ne suffit jamais à se financer à 100% : les mensualités coûteraient plus que son revenu ne rapporte, et ce n'est pas une punition. Ce que la banque accorde dépend de l'emprunteur : une société neuve, jugée sur le seul revenu du bien, obtient environ 60% du prix (comptez 40% d'apport) ; un joueur en nom propre y ajoute son salaire et ses autres revenus, et peut ainsi financer bien davantage, parfois sans aucun apport. Le curseur vous montre directement le minimum exigé.
C'est le moteur de l'effet boule de neige : chaque part acquise augmente vos revenus, donc votre capacité à financer la suivante. Et c'est ce qui permet à une société neuve de démarrer : sans cette règle, elle n'aurait jamais eu de revenu, donc jamais de crédit, donc jamais de bien.
Dans vos états financiers (onglet Finances, sous-onglet Prêts), un indicateur affiche votre taux d'endettement, calculé comme le font les banques : le total de vos mensualités rapporté à vos revenus retenus (salaire + 70% de vos revenus). C'est la première ligne de votre dossier bancaire : au-delà de 35%, elle bloque tout nouveau crédit. En dessous, elle vous dit simplement si vos revenus couvrent confortablement vos échéances.
| Taux | Lecture |
|---|---|
| sous 35% | 🟢 sain : vos revenus couvrent largement vos mensualités |
| 35% à 50% | 🟡 tendu : marge de sécurité qui se réduit |
| au-dessus de 50% | 🔴 à risque : un imprévu vous met en difficulté |
| insoutenable | des mensualités mais aucun revenu pour les couvrir |
Le repère des 35% est le seuil de référence utilisé par les banques françaises. Pour le faire baisser : développez votre patrimoine (plus de revenu) ou remboursez une partie de vos prêts. Rappel : ce repère vaut pour vous, quote-part de vos SCI à l'IR comprise. Une société se juge d'abord sur sa couverture d'annuité de 1,2, puis sur ses associés (SCI à l'IR) ou sur la caution de son gérant (société à l'IS).
C'est la chose que presque personne n'anticipe. Trois coûts s'ajoutent aux intérêts.
Les frais de dossier et de garantie, prélevés une seule fois, au moment où l'argent arrive. Ils représentent 1,5% du capital : empruntez 10 000, il en arrive 9 850. Comme les frais d'achat d'un bien, ils ne se financent pas : la banque prête le capital, jamais ses propres frais.
L'assurance emprunteur, prélevée à chaque échéance, en plus de la mensualité.
Elle se calcule sur le capital de DÉPART, pas sur ce qu'il vous reste à devoir. C'est le détail qui change tout : votre dette fond au fil des remboursements, la prime ne bouge pas. Les dernières échéances sont donc proportionnellement bien plus chargées que les premières. Sur un prêt de 300 échéances (25 ans), l'assurance représente environ 15% de ce que vous coûtent les intérêts.
L'indemnité de remboursement anticipé, si vous soldez votre prêt plus tôt que prévu. Sortir d'un crédit en avance prive la banque des intérêts qu'elle attendait : elle en reprend une partie. Elle vaut le plus petit des deux montants suivants : 3% du capital remboursé d'avance, ou l'équivalent de six mois d'intérêts (six échéances) sur ce capital, le plafond légal réel. En pratique c'est presque toujours le second qui s'applique, et c'est aussi le cas dans la réalité.
Rembourser par anticipation reste souvent gagnant : l'indemnité est payée une fois, les intérêts que vous évitez courent sur toutes les échéances restantes. Mais ce n'est plus gratuit, et le calcul mérite d'être fait.
Prévoyez l'indemnité en plus du capital. Un compte qui couvre tout juste le capital ne suffit pas : le remboursement est refusé, faute de quoi payer l'indemnité. C'est la règle réelle, une banque ne solde pas un crédit sans elle.
Le TAEG (taux annuel effectif global ; « TEG » pour une société) est le seul taux qui dise ce que le crédit coûte vraiment : il réunit les intérêts, l'assurance et les frais de dossier, et se calcule sur l'argent que vous recevez réellement. La loi oblige à l'écrire sur toute offre de prêt : le jeu l'affiche sur l'écran d'emprunt, sur l'offre de prêt d'une acquisition et sur la fiche de chaque prêt, où il reste figé.
Les frais pèsent d'autant plus que le crédit est court. Pour 100 000 empruntés :
| Durée | Taux d'intérêt | TAEG |
|---|---|---|
| 12 mensualités | 2,80% | 6,40% |
| 60 mensualités | 2,80% | 4,10% |
| 120 mensualités | 3,30% | 4,28% |
| 300 mensualités | 3,50% | 4,22% |
Le taux d'usure est le plafond légal du TAEG, publié chaque trimestre par la Banque de France. Au-dessus, la banque n'a pas le droit de prêter. Au 1er octobre 2026 :
| Crédit | Taux d'usure |
|---|---|
| Immobilier, moins de 10 ans | 4,09% |
| Immobilier, 10 à 20 ans | 4,68% |
| Immobilier, 20 ans et plus | 5,40% |
| Prêt personnel (emprunt sans bien financé) | 8,56% au-delà de 6 000, 15,76% de 3 000 à 6 000, 23,60% en dessous |
| SCI | 6,79% jusqu'à 2 ans, 5,83% à 5,96% au-delà |
| SAS, ou achat d'un commerce en nom propre | aucun : l'usure ne vise pas un crédit professionnel |
Et si le TAEG dépasse ? La banque ne refuse pas d'emblée, pas plus qu'au réel : elle réduit ses frais de dossier et de garantie, jusqu'à les supprimer s'il le faut, pour que le TAEG repasse sous le seuil. L'écran d'emprunt et l'offre de prêt vous annoncent alors les frais réduits, et c'est ce montant qui est prélevé. Pour 100 000 sur 36 mensualités, les 1 500 de frais tombent à 903,39.
Elle ne refuse que si les intérêts et l'assurance à eux seuls dépassent déjà le seuil. Aux taux du marché que le jeu applique, cela n'arrive à aucune durée pour un crédit immobilier : sous 10 ans, à 2,80% d'intérêt, l'assurance comprise, le TAEG sans frais reste sous 3,5% pour un seuil de 4,09%.
Oui, tous les trois. Les intérêts, l'assurance, les frais de dossier et l'indemnité de remboursement anticipé sont des charges déductibles : ils viennent en déduction de vos revenus avant le calcul de l'impôt, en nom propre comme en société.
C'est la règle réelle : la loi parle de « frais d'emprunt » et ne se limite pas aux intérêts. Concrètement, un crédit coûte moins cher qu'il n'en a l'air une fois l'impôt pris en compte, et c'est l'une des raisons pour lesquelles on emprunte pour investir plutôt que de payer comptant.
L'écran d'emprunt vous annonce tout cela avant que vous ne validiez : ce que vous recevrez vraiment, l'échéance assurance comprise, et le coût total du crédit. C'est ce dernier chiffre qu'on compare d'une offre à l'autre, jamais le taux affiché.
Vos prêts en cours ne sont pas concernés. Le tarif est figé le jour de la signature : un crédit souscrit avant l'arrivée de ces règles continue aux conditions qu'il avait.
Quand vous avez remboursé tout le capital et tout retard éventuel. Le prêt passe alors en « remboursé » et ne vous prélève plus rien.