15. Vendre vite, et la vente judiciaire

En bref. Besoin de cash tout de suite et personne ne rachète vos parts ? Un marchand de biens vous rachète votre part de bâtiment comptant, sur-le-champ, à 80% de sa valeur : l'argent est à vous. La vente judiciaire, elle, ne se choisit pas : c'est la vente aux enchères d'un bien saisi sur un emprunteur qui ne paie plus son crédit. Vous pouvez y acheter, au Marché, souvent sous la valeur.

Vendre vite : le marchand de biens

Normalement, pour transformer un bâtiment en argent, vous attendez qu'un autre joueur vous le rachète (→ voir Rachat entre joueurs). Mais parfois il vous faut du cash maintenant, par exemple pour une mensualité de prêt (→ voir Votre prêt & les mensualités), et aucun acquéreur ne se présente.

Comme dans la réalité, un marchand de biens achète alors comptant, en l'état, en quelques jours. En échange de cette rapidité, il paie moins que la valeur : au réel, 15 à 30% de moins selon le bien ; dans le jeu, 20%. Le geste est sur la fiche du bâtiment, onglet Propriétaires : touchez votre ligne, puis « Vendre » et « Vendre à un marchand de biens ». Le montant s'affiche avant que vous ne choisissiez.

prix payé = 80% × valeur courante de votre part

La valeur courante tient compte de l'état du bâtiment et de son étiquette énergie.

  • Le prix est à vous, versé tout de suite (sur la trésorerie de la société si c'est elle qui vend). S'il vous reste des mensualités en retard, il les règle d'abord.
  • C'est une vente comme une autre : la plus-value éventuelle est imposée au régime normal (→ voir Bâtiments en copropriété). Pas de commission d'agence : le marchand achète en direct.
  • La part redevient libre : le marchand la remet sur le marché, n'importe qui peut l'acheter au prix normal sur la fiche du bâtiment.

Exemple. 1% d'un immeuble, dont la part vaut 43 268 € en l'état → le marchand vous paie 34 614 € sur-le-champ. Si un joueur vous l'avait rachetée, vous auriez fixé votre prix vous-même, mais il aurait fallu trouver ce joueur.

Rachat entre joueurs Marchand de biens
Qui paie ? Un autre joueur Un marchand de biens
Combien vous touchez le prix que vous fixez, moins la commission d'agence 80% de la valeur courante
Délai Quand quelqu'un le décide Immédiat
Certitude Aucune (il faut un acquéreur) Garantie

➡️ Tant que vous pouvez attendre, laissez un joueur vous racheter. Mais si un impayé s'installe, vendre vous-même au marchand coûte bien moins cher que de laisser la banque saisir le bien.

La vente judiciaire : un bien saisi, vendu aux enchères

Quand un emprunteur ne paie plus et que sa banque a prononcé la déchéance du terme, elle fait saisir le bien financé (→ voir Votre prêt & les mensualités). Le bien, bâtiment ou fonds de commerce, part alors en adjudication : une vente aux enchères ouverte à tous, pendant 7 jours, avec une mise à prix à 60% de sa valeur. Il apparaît dans l'onglet Marché, filtre Ventes judiciaires, et sur la fiche du bien.

  • Les joueurs surenchérissent par paliers : +10%, +20% ou +30% du prix courant. Le plus offrant l'emporte (il devient l'adjudicataire).
  • Chaque lot affiche son prix de référence (la valeur du bien) et l'écart du prix courant.
  • Votre enchère est bloquée sur votre solde dès que vous la posez, et rendue si quelqu'un vous dépasse.
  • Pendant les enchères, le bien ne rapporte rien et ne s'achète pas au barème.
  • Le débiteur saisi ne peut pas enchérir sur son propre bien, comme au réel.
  • Si personne n'enchérit, la banque le reprend à la mise à prix (au réel, le créancier est déclaré adjudicataire d'office), puis le revend : la part redevient libre au prix normal.

Où va le prix ?

Au débiteur, pas à l'État. Le prix d'adjudication est le prix de vente de son bien ; il sert, dans l'ordre :

  1. l'impôt de plus-value éventuel, prélevé comme sur toute vente ;
  2. la banque, jusqu'à ce qui lui est dû (capital, intérêts de retard, indemnité) ;
  3. le surplus, qui revient au débiteur.

Si le prix ne suffit pas, le reste de la dette demeure, et un autre bien peut être saisi.

Réglage Valeur actuelle
Prix d'un marchand de biens 80% de la valeur courante de la part
Mise à prix d'un bien saisi 60% de sa valeur courante
Durée des enchères 7 jours
Pas de surenchère +10 / +20 / +30% du prix courant
Sans enchérisseur la banque le reprend à la mise à prix
Surplus du prix au débiteur