En bref. Vos loyers encaissés sont imposés, en plus de la taxe foncière. Aujourd'hui vous détenez vos biens en nom propre, donc au barème de l'impôt sur le revenu : progressif (plus vous gagnez, plus le taux monte) + prélèvements sociaux. Prélevé automatiquement à la collecte.
| Impôt | Sur quoi ? | Quand ? |
|---|---|---|
| Taxe foncière | la valeur que vous détenez | en continu |
| Impôt sur les bénéfices (cette page) | les loyers que vous encaissez | à la collecte |
Le premier vous fait payer parce que vous possédez ; le second parce que vous gagnez. Comme dans la vraie vie, les deux coexistent.
En nom propre, vos loyers relèvent de l'impôt sur le revenu :
| Loyer net de charges / jour | Taux de la tranche |
|---|---|
| 0 – 3 000 | 0 % |
| 3 000 – 8 000 | 11 % |
| 8 000 – 20 000 | 30 % |
| 20 000 – 50 000 | 41 % |
| plus de 50 000 | 45 % |
Comme pour un vrai impôt progressif : seule la part au-dessus d'un seuil est taxée au taux supérieur. Un petit revenu ne paie quasiment que les prélèvements sociaux ; un très gros revenu approche les 45 % + 17,2 %.
En pratique, le taux effectif (ce que vous payez vraiment sur l'ensemble de vos loyers) tourne autour de 22 % pour un revenu moyen et grimpe vers 45 % pour un gros joueur.
Non. Le taux dépend de votre niveau de revenu, pas du montant d'une collecte : collecter souvent ou rarement ne change rien au total. Inutile de ruser sur le rythme.
Oui. Détenir vos rues en société (une SCI) plutôt qu'en nom propre les fait passer au régime de l'impôt sur les sociétés : 15 % sous un seuil de bénéfice, 25 % au-delà, au lieu de l'IR progressif. Le seuil se lit bien sur le bénéfice, jamais sur les loyers encaissés : une société aux gros loyers mais aux grosses charges reste au taux réduit, comme dans la vraie vie. Le taux réduit à 15 % rend la société intéressante dès les petits loyers si vous réinvestissez ; l'avantage grandit avec le revenu. Voir Sociétés (SCI) pour créer une société et comparer les deux régimes.
En société, l'impôt ne frappe pas les loyers mais le résultat : ses charges se retranchent des loyers avant le calcul de l'impôt. Sont déductibles :
C'est ce résultat qui décide aussi du taux : une société aux gros loyers mais aux grosses charges reste au taux réduit. Le montant de vos loyers n'y entre jamais.
À loyer égal, une société endettée ou lourdement taxée paie donc moins d'IS. Si ces charges dépassent le loyer d'une collecte, le surplus n'est pas perdu : il s'impute sur les collectes suivantes. Voir Prêt et mensualités.
En nom propre, c'est différent : seules les charges du bailleur (gestion, entretien, syndic) se retranchent de vos loyers avant l'impôt. Ni les intérêts de vos emprunts, ni la taxe foncière, ni l'amortissement n'y donnent droit. C'est un des arguments en faveur de la société quand votre patrimoine grossit.
C'est le vrai levier de l'immobilier en société, et il surprend souvent.
Un bâtiment se déprécie avec le temps. La comptabilité en tient compte : chaque jour, une fraction de ce que la société a payé pour un bâtiment est passée en charge. Sur 75 jours, elle déduit ainsi 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants représentent le terrain, qui ne se déprécie pas).
Une rue ne s'amortit pas. C'est du terrain, et un terrain ne s'use pas : il n'a pas de durée de vie au bout de laquelle il faudrait le remplacer. Seuls vos bâtiments vous font cette déduction — c'est une raison de plus d'en détenir. (Jusqu'au 10/09/2026 le jeu amortissait aussi les rues : une erreur, corrigée. Ce qui avait déjà été déduit reste acquis.)
Particularité : aucun argent ne sort de la trésorerie. L'amortissement ne fait que réduire le bénéfice imposable. Une société qui vient d'investir peut donc ne payer aucun impôt pendant des semaines, tout en encaissant ses loyers. C'est exactement ce qui se passe dans la vraie vie.
Un bien totalement amorti ne donne plus rien : au bout de 75 jours, l'impôt de la société remonte. D'où une conséquence de jeu : un portefeuille qui continue d'investir reste peu imposé, un portefeuille figé finit par payer plein pot.
Ce n'est pas un cadeau, c'est un report. Quand la société revend un bien amorti, elle paie l'impôt sur la différence entre le prix de vente et la valeur qui reste inscrite dans ses comptes. Tout ce qui a été déduit est alors rattrapé. Inutile, donc, de revendre un bien à une autre de vos sociétés pour relancer l'amortissement : l'impôt de sortie annule exactement le gain.
En nom propre, il n'y a pas d'amortissement (comme pour une location nue en réalité). C'est l'argument le plus fort en faveur de la société.