En bref. Vos revenus encaissés sont imposés, en plus de la taxe foncière. Aujourd'hui vous détenez vos biens en nom propre, donc au barème de l'impôt sur le revenu : progressif (plus vous gagnez, plus le taux monte) + prélèvements sociaux. Cet impôt est le même que celui de votre salaire : vos loyers s'ajoutent par-dessus, à votre tranche marginale. Prélevé automatiquement à la collecte (et à la source sur le salaire).
| Impôt | Sur quoi ? | Quand ? |
|---|---|---|
| Taxe foncière | la valeur que vous détenez | en continu |
| Impôt sur les bénéfices (cette page) | les revenus que vous encaissez | à la collecte |
Le premier vous fait payer parce que vous possédez ; le second parce que vous gagnez. Comme dans la vraie vie, les deux coexistent. Au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net s'y ajoute l'impôt sur la fortune immobilière, qui, lui, ne se déduit d'aucun revenu.
En nom propre, vos revenus relèvent de l'impôt sur le revenu :
| Tranche annuelle réelle | Soit par jour de jeu | Taux de la tranche |
|---|---|---|
| jusqu'à 11 600 | jusqu'à ~967 | 0% |
| 11 600 – 29 579 | ~967 – ~2 465 | 11% |
| 29 579 – 84 577 | ~2 465 – ~7 048 | 30% |
| 84 577 – 181 917 | ~7 048 – ~15 160 | 41% |
| plus de 181 917 | plus de ~15 160 | 45% |
Comme pour un vrai impôt progressif : seule la part au-dessus d'un seuil est taxée au taux supérieur. Un très gros revenu approche les 45% + 17,2%.
La décote. Comme dans la réalité, un petit impôt est allégé : quand l'impôt de l'année reste sous 1 982 €, il est diminué de 897 € moins 45,25% de son montant, sans jamais passer sous zéro. Le jeu la calcule sur l'impôt de l'année (un jour de jeu vaut un mois), puis le ramène au jour. En contrepartie, tant qu'elle s'efface, chaque euro de la tranche à 11% coûte environ 16%.
Il n'y a qu'un impôt sur le revenu, calculé sur le total de votre foyer (une part) : votre salaire et vos revenus d'actifs, additionnés avant d'appliquer le barème.
En pratique, avec le salaire médian, le taux effectif de vos revenus d'actifs (prélèvements sociaux compris) tourne autour de 33% tant que votre résultat reste sous ~495 par jour (votre foyer est encore dans la décote), de 44% pour 2 000 par jour, et de 52% à 10 000 par jour. Sans salaire, le barème repart de zéro pour vos seuls loyers : environ 22% à 2 000 par jour.
Votre quote-part du résultat d'une SCI à l'impôt sur le revenu (ou d'une SCPI) entre, elle, dans ce barème : c'est un revenu foncier, ajouté à votre salaire et à vos revenus en nom propre, plus 17,2% de prélèvements sociaux, que la SCI le distribue ou non (voir Sociétés).
Les dividendes et les plus-values de parts de société restent hors de ce barème (prélèvement forfaitaire), comme les plus-values immobilières (19% à part, y compris sur les parts d'une SCI à l'impôt sur le revenu ou d'une SCPI) et les plus-values de vos commerces détenus depuis plus de 2 ans (12,8% à part).
Non. Le taux dépend de votre niveau de revenu, pas du montant d'une collecte : collecter souvent ou rarement ne change rien au total. Inutile de ruser sur le rythme.
Oui. Détenir vos biens dans une société à l'impôt sur les sociétés (une SASU, ou une SCI qui a opté pour l'IS) plutôt qu'en nom propre les fait passer à l'impôt sur les sociétés : 15% sur les 42 500 premiers euros de bénéfice de l'exercice, 25% au-delà, au lieu de l'IR progressif (voir « Le taux réduit se compte sur l'exercice » plus bas). Une SCI qui n'a pas opté, elle, est transparente : son résultat est imposé chez chaque associé, comme vos revenus en nom propre, et elle n'amortit pas. Le seuil se lit bien sur le bénéfice, jamais sur les revenus encaissés : une société aux gros revenus mais aux grosses charges reste au taux réduit, comme dans la vraie vie. Le taux réduit à 15% rend la société intéressante dès les petits revenus si vous réinvestissez ; l'avantage grandit avec le revenu. Voir Sociétés (SCI) pour créer une société et comparer les deux régimes.
En société, l'impôt ne frappe pas les revenus mais le résultat : ses charges se retranchent des revenus avant le calcul de l'impôt. Sont déductibles :
Les trois premières se déduisent aussi en nom propre. Les deux dernières sont propres à la société, et c'est là que se joue la différence.
C'est ce résultat qui décide aussi du taux : une société aux gros revenus mais aux grosses charges reste au taux réduit. Le montant de vos revenus n'y entre jamais.
À revenu égal, une société endettée ou lourdement taxée paie donc moins d'IS. Si ces charges dépassent le revenu d'une collecte, le surplus n'est pas perdu : il s'impute sur les collectes suivantes. Voir Prêt et mensualités.
Une société à l'IS arrête ses comptes chaque année : c'est son exercice. Dans le jeu, il dure 12 jours (un jour vaut un mois), court depuis la création de la société et se renouvelle tous les 12 jours.
Le taux réduit de 15% vaut pour les 42 500 premiers euros de bénéfice imposable de l'exercice, 25% au-delà. Tout ce que la société gagne pendant l'exercice consomme cette tranche : loyers et redevances de ses collectes, plus-values, dividendes imposables.
Exemple. Une plus-value de 100 000 € réalisée en début d'exercice paie 20 750 € d'IS (15% × 42 500 + 25% × 57 500). La même, réalisée quand les 42 500 € ont déjà été imposés, paie 25 000 €.
Qui y a droit ? Comme au réel, une PME : chiffre d'affaires sous 10 M€, capital entièrement libéré (toujours le cas dans le jeu) et détenu à 75% au moins par des personnes physiques, ou par des sociétés qui remplissent elles-mêmes ces conditions. Les enseignes nationales, détenues par l'État, paient donc 25% sur tout.
À la clôture de l'exercice, les comptes sont arrêtés (réserve légale, report à nouveau) et le compteur de la tranche à 15% repart de zéro.
Quand une société à l'IS revend à perte (un bâtiment, un fonds de commerce, des parts de société), sa moins-value est une charge de l'exercice : elle réduit son bénéfice imposable, donc l'impôt sur ses loyers suivants ou sur une plus-value suivante.
Ce qui n'a pas été absorbé à la clôture devient un déficit reportable, sans limite de durée. Il s'impute sur les bénéfices des exercices suivants, dans la limite de 1 M€ + 50% du bénéfice au-delà de 1 M€ : avec 5 M€ de déficit et 5 M€ de bénéfice, 3 M€ sont imputés et 2 M€ restent imposés.
Deux exceptions, comme au réel :
En nom propre, c'est presque pareil : les charges du bailleur, la taxe foncière et les intérêts d'emprunt se retranchent aussi de vos revenus avant l'impôt : vous n'êtes jamais imposé sur de l'argent déjà sorti de votre poche. Ce qui manque, ce sont les frais de comptable (que vous n'avez pas). L'amortissement, lui, n'est plus réservé aux sociétés : un bâtiment que vous louez meublé, en courte durée ou en saisonnier l'ouvre aussi en nom propre, tout comme un commerce. Il ne peut effacer que ce que ces biens-là vous rapportent, là où une société l'impute sur tout son résultat : c'est cela, avec le taux réduit, qui fait l'intérêt d'une société quand votre patrimoine grossit. Ce qu'il ne peut pas effacer n'est pas perdu : il se reporte (voir plus bas).
Comme en société, une charge qui dépasse le revenu d'une collecte n'est pas perdue : elle s'impute sur les collectes suivantes.
C'est le vrai levier de l'immobilier en société, et il surprend souvent.
Un bâtiment se déprécie avec le temps. La comptabilité en tient compte : chaque jour, une fraction de ce que la société a payé pour un bâtiment est passée en charge. Sur 360 jours (30 ans, comme au réel), elle déduit ainsi 80% du prix d'acquisition (les 20% restants représentent le terrain, qui ne se déprécie pas).
Un commerce s'amortit aussi, et plus vite : la société déduit 100% de ce qu'elle a payé pour le fonds, sur 120 jours (10 ans). Il n'y a pas de terrain à mettre de côté. C'est la règle réelle de la loi de finances 2026, pour les fonds acquis jusqu'au 31/12/2029, et elle vaut aussi en nom propre (voir plus bas).
Une rue ne s'amortit pas. C'est du terrain, et un terrain ne s'use pas : il n'a pas de durée de vie au bout de laquelle il faudrait le remplacer. Seuls vos bâtiments et vos commerces vous font cette déduction, une raison de plus d'en détenir. (Jusqu'au 10/09/2026 le jeu amortissait aussi les rues : une erreur, corrigée. Ce qui avait déjà été déduit reste acquis.)
Particularité : aucun argent ne sort de la trésorerie. L'amortissement ne fait que réduire le bénéfice imposable. Une société qui vient d'investir peut donc ne payer aucun impôt pendant longtemps, tout en encaissant ses revenus. C'est exactement ce qui se passe dans la vraie vie.
Un bien totalement amorti ne donne plus rien : au bout de 360 jours pour un bâtiment, de 120 pour un commerce, l'impôt de la société remonte. D'où une conséquence de jeu : un portefeuille qui continue d'investir reste peu imposé, un portefeuille figé finit par payer plein pot.
Ce n'est pas un cadeau, c'est un report. Quand la société revend un bien amorti, elle paie l'impôt sur la différence entre le prix de vente et la valeur qui reste inscrite dans ses comptes. Tout ce qui a été déduit est alors rattrapé. Inutile, donc, de revendre un bien à une autre de vos sociétés pour relancer l'amortissement : l'impôt de sortie annule exactement le gain.
En nom propre, l'amortissement dépend du régime de location. Une location nue n'y donne pas droit, comme en réalité ; un meublé si, et un commerce aussi : sa redevance relève des bénéfices industriels et commerciaux, et un fonds acquis d'ici fin 2029 s'amortit en entier sur 10 ans (120 jours). Mais il est plafonné, comme dans la réalité : l'amortissement ne peut ni créer ni creuser un déficit. Le plafond se juge sur l'ensemble de chaque activité : tous vos bâtiments meublés ensemble d'un côté (meublé, courte durée, saisonnier), tous vos commerces ensemble de l'autre, chacun avec ce qu'il rapporte moins ses charges, intérêts d'emprunt et taxe foncière compris. Il n'efface jamais vos loyers nus ni votre salaire.
Ce qui dépasse le plafond n'est pas perdu : il est reporté, sans limite de durée. Le jeu l'inscrit comme amortissement différé et le déduit dès qu'une collecte laisse de la marge, par exemple quand un crédit se rembourse ou qu'un loyer remonte. À la revente d'un bien, seul l'amortissement réellement déduit est repris par l'impôt sur la plus-value ; ce qui restait différé sur ce bien disparaît avec lui, sans être taxé.
Une société, elle, l'impute sur tout son résultat, et c'est l'argument le plus fort en sa faveur.
C'est le moment le plus taxé de la vie d'un bien, et celui qu'on oublie le plus souvent.
En nom propre, la plus-value d'un bâtiment (le prix de vente moins ce que le bien vous a coûté, frais d'acquisition compris) est imposée à 36,2% : 19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.
Mais cet impôt s'efface avec la durée de détention, et pas d'un seul bloc :
| Vous détenez depuis | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| moins de 72 jours (6 ans) | dû en entier | dus en entier |
| 72 à 263 jours (6 à 21 ans) | 6% de moins par année | 1,65% de moins par année |
| 264 jours (22 ans) | effacé | encore dus à 72% |
| 276 à 359 jours (23 à 29 ans) | effacé | 9% de moins par année |
| 360 jours (30 ans) | effacé | effacés |
L'abattement se compte en années pleines de détention, comme au réel : un jour de jeu valant un mois, une année, ce sont 12 jours. Un bien détenu depuis 71 jours n'a encore que 5 ans révolus, il ne bénéficie d'aucun abattement.
Le piège est là. Beaucoup vendent en se croyant exonérés parce que le premier impôt a disparu, et découvrent qu'il en reste un second. Dans la réalité, c'est l'écart entre 22 ans et 30 ans de détention. Dans le jeu, où un jour vaut un mois, entre le 264e et le 360e jour.
Concrètement, sur une plus-value de 10 000 : vous payez 3 620 si vous vendez tout de suite, 2 196 après 180 jours (15 ans), 1 238 après 264 jours alors que l'impôt sur le revenu est pourtant entièrement effacé, et rien du tout après 360 jours.
Une grosse plus-value paie en plus une surtaxe. Au-delà de 50 000 de plus-value imposable (après l'abattement de l'impôt sur le revenu), s'ajoute une taxe de 2% à 6% de la totalité du gain, selon son montant. C'est la vraie règle : elle vise les très belles reventes d'un bâtiment ou d'une rue (jamais d'un commerce), et elle s'efface elle aussi à 22 ans, avec l'impôt sur le revenu.
Renforcer une part remet son ancienneté en cause. Si vous rachetez sur un bien que vous détenez déjà, les deux parts n'en font plus qu'une, et son ancienneté devient la moyenne des deux, pondérée par ce que chacune vous a coûté. Une part de 8 000 détenue depuis 240 jours, renforcée de 26 000, retombe ainsi à 56 jours d'ancienneté. Sans cette règle, il aurait suffi de garder une vieille petite part pour revendre sans impôt tout ce qu'on achète ensuite.
Un commerce suit une autre règle en nom propre : sa revente relève des plus-values professionnelles, et aucune durée de détention ne l'efface.
| Vous détenez depuis | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| moins de 24 jours (2 ans) | au barème de votre foyer : la plus-value s'ajoute à vos revenus de l'année | 18,6% |
| 24 jours (2 ans) et plus | 12,8% | 18,6% |
Pas d'abattement, pas d'exonération, pas de surtaxe : sur une plus-value de 10 000 réalisée après 2 ans, vous payez 3 140, que vous ayez gardé le commerce 3 ans ou 30.
En société, la règle est différente : l'impôt porte sur la différence entre le prix de vente et ce qu'il reste du bien dans les comptes après amortissement, et il n'y a aucun abattement de durée. Garder plus longtemps n'y change rien. C'est la vraie différence entre les deux régimes au moment de sortir.
Le taux dépend de ce que la société a déjà gagné dans l'exercice. La plus-value s'ajoute au bénéfice de l'exercice, elle n'est pas taxée dans son coin : si les 42 500 € à 15% sont déjà consommés, elle paie 25%. Une moins-value, à l'inverse, réduit le bénéfice imposable (voir « Moins-values et déficits »).
L'écran de mise en vente vous annonce, avant que vous ne fixiez votre prix, ce que l'impôt prendra, ce qui vous restera et, pour un bâtiment, dans combien de jours il tombera à zéro.