En bref. Une société détient vos biens dans une trésorerie dédiée. Vous pouvez en créer trois formes : la SASU (tout seul), la SCI (à plusieurs, sur invitation) et la SCI à capital variable (ouverte à tous, sans invitation). La SASU paie l'impôt sur les sociétés (15% puis 25%) : réinvestir ne coûte que cet impôt, en sortir le bénéfice en dividendes coûte une flat tax de 31,4%. Une SCI, elle, est transparente : son résultat est imposé chez chaque associé, sauf si elle opte pour l'impôt sur les sociétés. Les SCPI, enfin, sont des fonds gérés par une société de gestion, auxquels tout joueur peut souscrire. Votre apport forme le capital social : il ressort sans impôt par une réduction de capital.
| Forme | Associés | Impôt | Pour |
|---|---|---|---|
| SASU | vous seul | impôt sur les sociétés | optimiser vos revenus, tout de suite, sans personne d'autre |
| SCI | 2 associés minimum, sur invitation | chez les associés, ou IS sur option | investir entre amis (une SCI ne peut pas exister seul) |
| SCI à capital variable | ouverte à tous, sans invitation | chez les associés, ou IS sur option | gérer un fonds ouvert où chacun place une petite part |
| SCPI | ouverte à tous, vous n'en êtes jamais le gérant | chez les associés | placer une toute petite part, gérée par une société de gestion |
Les trois premières se créent depuis l'onglet Sociétés. Une SCPI ne se crée pas : un particulier ne peut pas en fonder une, il y souscrit (voir « Les sociétés ouvertes par l'État » plus bas).
Depuis l'onglet Sociétés, bouton Créer une société. La création se déroule en quatre étapes : la forme juridique, le nom et le siège, le capital, puis un récapitulatif à valider. Vous pouvez revenir en arrière à tout moment, rien n'est prélevé avant la dernière étape.
Pour une SCI, entre amis ou à capital variable, vous choisissez aussi son régime fiscal : l'impôt sur le revenu chez les associés (par défaut) ou l'option pour l'impôt sur les sociétés (voir « La fiscalité d'une SCI »).
On ne peut inviter que des amis (voir Amis & parrainage).
Dans tous les cas, vous choisissez aussi le siège social : la commune où la société est domiciliée. Le champ arrive pré-rempli avec la ville de votre profil, vous n'avez qu'à le valider ou en choisir une autre. C'est ce siège qui fait apparaître la société dans l'onglet Sociétés de la fiche de cette ville (voir La fiche d'une ville), et c'est lui qui déterminera sa fiscalité locale.
Une société a deux marques d'identité, modifiables à tout moment par son gérant, depuis Réglages de la société (menu en haut à droite de sa fiche) :
Une société sans siège n'apparaît dans aucune fiche de ville. Si cela vous arrive (une création interrompue, par exemple), ouvrez ses réglages et choisissez sa commune : le premier établissement ne coûte rien.
Créer une SCI à capital variable demande d'être niveau 10 ou plus : gérer un fonds ouvert, c'est engager l'argent d'autres joueurs, mieux vaut connaître le jeu avant. Y souscrire n'est jamais conditionné : même tout juste inscrit, vous pouvez placer une petite part dans le fonds de quelqu'un d'autre.
C'est une SCI comme les autres (même fiscalité, voir ci-dessous), mais ouverte : n'importe quel joueur peut y placer une toute petite part, à tout moment, sans que vous ayez à l'inviter ni à donner votre accord. En échange, vous restez seul aux commandes : c'est vous, le créateur, qui décidez quels bâtiments acheter avec la trésorerie commune. Les souscripteurs sont des associés purement passifs : ils touchent leur part des résultats, sans rien piloter.
Pas de frais d'entrée. Il n'y a pas de société de gestion à rémunérer : chaque euro versé entre dans le fonds. Les fonds ouverts se trouvent dans l'annuaire des sociétés, bouton « Souscrire » (voir plus bas).
Le prix de vos parts dépend de la performance du fonds. Contrairement à une SCI entre amis (où les parts se figent au prorata des apports, à la création), une SCI à capital variable reste ouverte en permanence : le prix d'entrée suit la valeur réelle du fonds au moment où vous souscrivez. Si le gérant a bien investi et que le fonds a pris de la valeur, votre argent achète un pourcentage plus petit que si vous étiez arrivé au tout début, exactement comme un fonds réel : on ne profite pas gratuitement de la performance déjà acquise par les autres.
Se retirer. Depuis la fiche du fonds, bouton « Vendre mes parts » : vous pouvez vous retirer tout de suite, pour tout ou partie de vos parts, au prix réel du jour. L'impôt ne porte que sur votre plus-value, le prix de vente moins votre prix de revient (ce que vous avez payé ces parts) :
Revendre au prix payé ne coûte donc rien, revendre à perte non plus ; l'écran affiche votre prix de revient, la plus-value et l'impôt avant de confirmer. Deux points d'attention :
Vos parts restantes ne diminuent pas d'autant que vous vendez : celles que vous cédez sont reprises par les autres porteurs, donc votre pourcentage se recalcule sur un fonds devenu plus petit (vendre la moitié de vos parts ne vous laisse pas la moitié de votre pourcentage, mais un peu plus).
Une SCI, entre amis ou à capital variable, est par défaut à l'impôt sur le revenu : elle est fiscalement transparente. Elle ne paie pas d'impôt sur les sociétés et n'amortit pas ses biens.
Exemple. Votre quote-part du résultat d'une SCI est de 17,83 €. Salarié au taux marginal de 30%, vous payez 8,42 € : 30% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux, soit 47,2%.
Une SCI à l'impôt sur le revenu ne peut pas détenir de fonds de commerce : exploiter un commerce la rendrait passible de l'impôt sur les sociétés de plein droit. Elle détient des bâtiments.
Quand elle cède un bâtiment, c'est la plus-value immobilière des particuliers qui s'applique (abattements pour durée de détention, surtaxe au-delà de 50 000), prélevée sur le prix de vente comme le ferait le notaire, frais de cession déduits du prix.
Une SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés à sa création, ou plus tard depuis le menu de sa fiche, « Régime fiscal » (gérant seul). Elle paie alors l'IS (15% puis 25%), amortit ses biens, peut détenir des commerces, et ses dividendes paient la flat tax de 31,4%, comme une SASU.
Si un ami vous invite dans sa SCI, l'invitation apparaît en haut de l'onglet Sociétés. Accepter verse votre apport (il part dans la trésorerie de la SCI) et vous donne vos parts. Refuser annule la constitution pour tout le monde.
Une fois active, le gérant peut :
Un apport est une augmentation de capital. La société émet des parts nouvelles à votre nom, pour la valeur que le bien ajoute à son actif net, au prix de la part du moment (l'actif net lu avant l'apport). Vos coassociés sont dilués sans rien perdre : leur pourcentage baisse, la valeur de leurs parts ne bouge pas (à une part sur 10 000 près), et ils reçoivent une notification. Seul associé, vous restez à 100%, mais le capital monte quand même.
Au bilan, l'apport (valeur + droits d'apport que vous avez réglés) se découpe en deux : le nominal, qui entre au capital social (au même nominal que les parts existantes), et la prime d'apport pour le reste. Une société dont l'actif net est tombé sous son capital n'émet jamais de part au-dessous du pair : tout va alors au capital. La fenêtre de transfert affiche les parts que vous recevez et ce qui entre au bilan avant de confirmer.
Exemple. Une société vaut 179 677,70 € avant l'apport, pour un capital de 40 308 €. Vous y apportez un fonds de commerce qui ajoute 10 584 € à son actif net (valeur d'apport 10 080 €, sans droits). Elle vous émet 556 parts sur 10 000 (5,56%) : son capital monte de 2 374,36 € et sa prime d'apport de 7 705,64 €. Le coassocié qui détenait 9,87% passe à 9,32%, et ses parts valent toujours environ 17 732 €.
L'apport est refusé si la société a d'autres associés et ne vaut rien (ses dettes dépassent ses biens), ou si le bien est trop petit pour qu'une seule part soit émise.
Reprendre un bien de sa société : deux voies, comme dans la réalité. Depuis la fiche du bien, le bouton « Transférer » vers votre nom propre vous laisse choisir :
Dans les deux cas, le bien repart à zéro chez son nouveau détenteur : son prix de revient devient sa valeur de marché plus les frais, son ancienneté repart d'aujourd'hui (les abattements pour durée de détention aussi), et l'amortissement déjà pris par la société ne le suit pas.
Sortir un bien d'une société exige d'en détenir la totalité. Si vous partagez la société avec d'autres associés (une SCI, un fonds ouvert), vous ne pouvez pas en reprendre un bien : c'est à eux aussi qu'il appartient. Une société dont une mensualité est impayée ne laisse rien sortir non plus, tant qu'elle n'est pas régularisée.
C'est le point clé d'une SCI (à plusieurs). Deux rôles :
Le gérant, c'est le CRÉATEUR de la société, pas l'associé majoritaire, et c'est figé (on ne change pas de gérant). Conséquence importante : comme les parts suivent les apports, le créateur peut très bien être minoritaire en parts tout en gardant la totalité du pouvoir de décision. Réfléchissez-y avant de rejoindre la SCI de quelqu'un d'autre : vous apportez du capital et touchez les fruits au prorata, mais c'est le gérant qui mène.
Transparence. Quand le gérant engage la trésorerie commune pour acquérir une part, pour prendre des parts dans un lieu ou pour contracter un prêt, tous les associés reçoivent une notification (fil + push), montant compris : vous êtes toujours au courant de ce qui est fait avec l'argent commun, y compris des dettes prises en votre nom.
Une société peut manquer de trésorerie (frais de comptable, taxe, mensualité) même si vous, en personnel, avez de quoi la renflouer. Depuis la fiche d'une société, bouton « Apporter du cash » : tout associé actif (gérant ou non) peut verser une partie de son propre cash dans la trésorerie commune.
La trésorerie d'une société mélange de l'argent qui n'a pas la même nature, et seule une partie peut sortir en dividendes. Comme dans la vraie vie :
Le bénéfice se lit au coût historique, comme dans un vrai bilan : un bien compte pour ce qu'il a coûté, amortissements déduits, jamais pour sa valeur de marché. Une plus-value latente n'est pas distribuable ; elle le devient quand le bien est vendu, impôt sur les sociétés payé.
La fiche de la société affiche son capital social, sa prime d'émission et son bénéfice distribuable ; l'onglet Bilan les détaille avec la réserve légale et le report à nouveau. La popin de distribution est plafonnée au plus petit du bénéfice distribuable et de la trésorerie, et dit ce qui reste bloqué.
Pour récupérer votre apport, pas besoin de payer la flat tax d'un dividende : le gérant peut réduire le capital (menu ☰ de la fiche, « Réduire le capital »). La société rend l'argent à tous les associés, au prorata de leurs parts. C'est un remboursement d'apport :
La prime d'émission se rembourse elle aussi sans impôt (c'est un remboursement d'apport), mais seulement une fois le bénéfice distribuable entièrement versé : tant qu'il reste des bénéfices, ce qui sort est d'abord un dividende, comme dans la loi fiscale. Elle sort alors avant le capital. Une réduction de capital, elle, n'est pas soumise à cette priorité. Quand un fonds rachète les parts d'un associé qui se retire, il lui rend sa quote-part de prime avant d'imputer le surplus sur le report à nouveau.
Dans la vraie vie, une réduction de capital se vote en assemblée extraordinaire et les créanciers de la société peuvent s'y opposer. Ici, la banque est protégée par les plafonds ci-dessus.
Entrée « Journal » du menu ☰ de la fiche société : la liste de tout ce qui a fait bouger sa trésorerie, la plus récente en tête, visible par tous les associés. Achats de bâtiments ou de commerces payés par la société, revenus encaissés, taxe foncière, frais de comptable, mensualités de prêt, dividendes distribués, réductions de capital, apports et remboursements en compte courant : chaque ligne indique le montant, la date et qui en est à l'origine (utile en SCI à plusieurs). Y figurent aussi l'IS sur la plus-value d'un bien qu'elle cède ou vous attribue, le bien attribué en nature, et ce qu'elle paie en rachetant un bien à une autre de vos sociétés (prix et frais d'acquisition). L'impôt de plus-value et les droits d'un apport, la flat tax d'une attribution et le prix d'un rachat par vous n'y figurent pas : ils sont payés sur votre cash personnel.
Dans l'annuaire des sociétés (bouton en forme d'immeuble sur la carte, ou « Investir dans des fonds » depuis l'onglet Sociétés), vous trouverez deux familles de sociétés gérées par l'État, toutes deux ouvertes à tous, sans invitation et sans se déplacer : c'est la façon la plus simple de toucher des revenus là où vous n'êtes pas.
Une foncière possède le bâtiment, pas le commerce : l'enseigne exploite, la foncière encaisse le revenu. C'est ainsi que cela fonctionne dans la vraie vie.
Une fois que vous avez souscrit, le fonds rejoint vos sociétés dans « Mes biens » : vous y retrouvez son journal, ses biens, et c'est de là que vous en sortez.
Ce sont de vraies SCPI : l'État y tient le rôle de la société de gestion. Vous n'en êtes jamais le gérant, vous y souscrivez.
Exemple. Une part achetée 6 000 € et rachetée 8 990,66 € après 7 ans de détention : 997,46 € d'impôt de plus-value immobilière (19% et 17,2%, après abattements).
Une commission de 8% est prélevée sur ce que vous versez : versez 1 000 €, et 920 € travaillent réellement pour vous. La même commission s'applique à toute société par actions (SAS) ouverte aux investisseurs ; une SCI à capital variable n'en a pas.
Une fois associé, vous n'avez rien à collecter : la foncière encaisse ses revenus toute seule, toutes les heures, comme toutes les sociétés.
Ouvrez la fiche de la société qui doit investir, puis son menu « Gérer » et l'entrée « Prendre des parts ». Vous y choisissez la société à rejoindre : c'est la trésorerie de la vôtre qui paie, et c'est elle qui détient les parts. Votre solde personnel ne bouge pas.
Attention, ce geste fait créer des parts nouvelles : votre société entre au capital, et les associés déjà en place voient leur pourcentage diminuer d'autant. L'argent versé va dans la caisse de la société rejointe, pour son nominal au capital et le reste en prime d'émission.
Si vous détenez déjà une société en votre nom et que vous voulez qu'une autre la détienne à votre place, c'est un geste différent : ouvrez la société qui doit devenir la holding, menu « Gérer » puis « Loger un bien ». Vos parts de société y apparaissent à côté de vos bâtiments et de vos parts de commerce.
Là, rien n'est créé : vos parts changent simplement de mains. C'est ainsi qu'on construit une holding : elle détient vos sociétés, et vous détenez la holding.
Vous choisissez d'abord combien apporter (tout, ou seulement la moitié), puis comment :
L'apport de titres. Vous donnez vos parts, et vous recevez en échange des parts de la holding : votre patrimoine ne bouge pas, il change juste de forme. Comme aucun argent ne circule, rien n'est imposé : la plus-value est en report d'imposition, exactement comme dans la vraie vie. Votre prix de revient d'origine vous suit sur vos parts de la holding : la plus-value reportée sera imposée le jour où vous les céderez. Seuls 3% de frais, moins que les 5% d'un bien.
La vente à la société. La holding vous rachète vos parts : vous encaissez le prix, moins la flat tax (PFU) de 31,4% sur votre plus-value de cession, c'est-à-dire sur ce que le prix dépasse votre prix de revient (ce que vous aviez apporté ou payé pour ces parts). Des parts d'une SCI à l'impôt sur le revenu paient, elles, la plus-value immobilière des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Ce n'est pas un moyen de vider une trésorerie à bon compte : tout le bénéfice que la société a accumulé depuis votre apport fait monter la valeur des parts, donc la plus-value, et paie l'impôt. Seul votre apport ressort sans impôt, comme dans la vraie vie. C'est ainsi qu'on récupère du cash sans perdre le contrôle.
Depuis l'annuaire des sociétés, le champ « Souscrire avec » permet la même chose en partant du sens inverse : vous choisissez d'abord la société à rejoindre, puis qui paie.
C'est le principe d'une holding : une société qui détient d'autres sociétés. Son patrimoine comprend ce qu'elle possède en direct (bâtiments, commerces) et la valeur de ses participations.
Trois choses à savoir :
Une holding n'a pas de loyers à elle : ses revenus, ce sont les dividendes de ses filiales. Deux façons de les faire remonter, depuis la fiche de la filiale :
Comme dans la réalité, on distribue le bénéfice, jamais le chiffre d'affaires : les loyers de la collecte, moins toutes les charges (comptable, charges du bailleur, taxe foncière, intérêts, amortissement), moins l'impôt sur les sociétés. Les pertes passées s'effacent d'abord. Une filiale qui vient d'acheter amortit beaucoup : son bénéfice, donc son dividende, peut rester nul un moment. Le versement ne dépasse jamais la trésorerie ni le bénéfice distribuable, et rien n'est versé tant qu'une mensualité de la filiale est impayée. Le « ? » à côté du réglage détaille le calcul avec un exemple.
Une société associée encaisse le dividende en entier, dans sa trésorerie. S'il vient d'une filiale à l'IS dont elle détient au moins 5%, c'est le régime mère-fille : seule une quote-part de frais et charges de 5% du dividende entre dans son résultat, imposée à son taux d'IS de l'exercice (15% ou 25%), soit 0,75% ou 1,25% du dividende, contre 31,4% vers un joueur. Un bénéfice qui reste entre vos sociétés n'est pas taxé deux fois. Sous 5%, le dividende entier entre dans son résultat, à 15% ou 25%.
Exemple. Une filiale distribue 100 000 €. Une holding qui en détient 10% reçoit 10 000 € : 500 € entrent dans son résultat, soit 75 € d'IS à 15%. À 3% de participation, elle reçoit 3 000 € et paie 450 € d'IS.
Conservation de 2 ans (24 jours de jeu) : le régime s'applique dès le premier dividende, en échange d'un engagement de garder la participation. Si la holding cède des parts avant 2 ans et passe sous 5%, l'IS économisé est repris, majoré de l'intérêt de retard (0,20% par jour de jeu, un mois réel). Une dilution par augmentation de capital n'est pas une cession.
Une société associée transparente (SCI à l'impôt sur le revenu) n'a pas ce régime : ses associés sont imposés sur leur quote-part (prélèvement forfaitaire unique de 31,4% pour une personne). Le partage suit toujours les parts : si la filiale compte aussi des joueurs parmi ses associés, ils reçoivent leur part au même moment, avec la flat tax habituelle.
Sur la fiche d'une holding, l'onglet « Filiales » remplace « Biens » : il liste les sociétés qu'elle détient, avec la part qu'elle en a. Touchez une filiale pour ouvrir sa fiche.
Dans les « Réglages de la société », cochez « Société holding ». Il faut qu'elle détienne des parts d'au moins une autre société. Une holding n'exerce aucun métier : elle ne revendique donc pas de spécialité, et cocher la case retire celle qu'elle avait.
Tant qu'elle ne détient aucun bien en direct (ni bâtiment, ni part de commerce), ses frais de comptable passent à 1 200 par an au lieu de 2 000 : une holding qui ne gère que des titres a peu d'écritures, mais toujours un bilan et le suivi du régime mère-fille. Dès qu'elle détient un bien en direct, elle paie le tarif normal, case cochée ou non.
Deux limites, en plus des 40 caractères :
Le nom est aussi nettoyé automatiquement : espaces en trop réduits, caractères invisibles ou d'affichage inversé retirés. Le nom affiché après validation est donc celui qui a été enregistré.
Sur la carte, le bouton en forme d'immeuble (dans la colonne de gauche, sous la Recherche) ouvre l'annuaire : toutes les sociétés actives du jeu, tous joueurs confondus, avec leur nom, leur forme (SASU, SCI, SCI à capital variable, SCPI), leur nombre d'associés, le nombre de biens qu'elles détiennent et leur patrimoine. Un champ de recherche permet de retrouver une société par son nom.
Vous y verrez aussi le patrimoine de chaque société, sans quoi une foncière de quinze hôtels ressemblerait à une coquille vide. C'est le même chiffre que le patrimoine d'un joueur au classement : il dit la taille, jamais le détail. Vous n'y verrez en revanche ni le nom du gérant, ni la liste de ses biens : qui dirige une société, et quels biens précis elle détient, ne regarde que ses associés.
Les sociétés qui accueillent des investisseurs portent un bouton « Souscrire » : vous y prenez des parts au prix du moment, comme dans un fonds.
Touchez le nom d'une société pour ouvrir sa fiche. Vous y trouvez sa forme, son ancienneté, son patrimoine, son revenu par jour et son nombre de biens. Deux informations n'y sont pas toujours visibles, et c'est voulu :
Si vous êtes associé, vous voyez tout, quelle que soit la société.
Une société a ses coûts récurrents, prélevés sur sa trésorerie (pas sur votre cash perso) :
Une société ne paie pas l'impôt sur la fortune immobilière : c'est vous qui comptez vos parts dans votre propre patrimoine, pour la part immobilière de son actif.
Chaque société a ses propres états financiers (onglet Comptes de la société) : un bilan (trésorerie + patrimoine = valeur nette) et un compte de résultat par jour, exactement comme les vôtres. Pensez à garder un peu de trésorerie pour couvrir les coûts.
À partir de quand une société vaut-elle le coup ? Une société à l'impôt sur les sociétés (SASU, ou SCI qui a opté pour l'IS) vous fait gagner environ 10% de vos revenus en impôt, et elle vous coûte ses frais fixes, 2 000 par an de comptable pour une SASU. En dessous d'environ 1 700 de revenus par jour (20 000 par an, soit quelque 400 000 de biens), les frais mangent le gain : le nom propre reste plus simple et moins cher. Au-dessus, l'écart se creuse en votre faveur, d'autant plus vite que vous réinvestissez. C'est l'erreur classique du débutant : créer la structure avant d'avoir les biens qui la justifient.
Une SCI à l'impôt sur le revenu, elle, ne fait pas baisser l'impôt : transparente, elle ne paie pas d'IS, son résultat est imposé chez vous comme vos revenus en nom propre (impôt sur le revenu du foyer + 17,2% de prélèvements sociaux), et elle n'amortit pas ses biens. En échange, ses distributions ne paient pas de flat tax. Elle sert à investir à plusieurs, pas à payer moins, et ses frais fixes (600 par an de comptable) restent à couvrir.
Vos États financiers personnels regroupent tout ce qui vous revient : ce que vous détenez en nom propre (bâtiments et parts de commerce), plus votre quote-part de chaque société au prorata de vos parts. Le bilan la fait apparaître en « Participations » ; le compte de résultat sépare votre revenu net direct (le cash que vous encaissez vraiment) de la quote-part de résultat des sociétés (retenue dans leur trésorerie tant que vous ne la distribuez pas). Vous voyez donc d'un coup d'œil votre valeur nette réelle, sans double comptage.
Grâce au taux réduit à 15% sur les 42 500 premiers euros de bénéfice de l'exercice, réinvestir dans une société à l'impôt sur les sociétés est intéressant même pour un petit investisseur : 15%, c'est déjà moins que le minimum en nom propre (les prélèvements sociaux à eux seuls dépassent ce taux), et l'écart se creuse quand vos revenus grossissent (l'IR peut monter à 45% et plus). Le vrai arbitrage porte donc sur la sortie du cash : tout distribuer tout de suite cumule IS + flat tax de 31,4%, ce qui n'est avantageux qu'aux gros revenus ; tant que vous réinvestissez (cash gardé en trésorerie), la société est quasi toujours plus légère.