En bref. Détenir vos rues en société les fait passer au régime de l'impôt sur les sociétés (15 % puis 25 %) au lieu de l'impôt sur le revenu progressif, dans une trésorerie dédiée. Trois formes : la SASU (tout seul), la SCI (à plusieurs, sur invitation) et la SCPI (ouverte à tous, sans invitation). Réinvestir depuis la trésorerie ne coûte que l'IS ; en sortir du cash coûte une flat tax de 30 %.
| Forme | Associés | Pour |
|---|---|---|
| SASU | vous seul | optimiser vos loyers, tout de suite, sans personne d'autre |
| SCI | 2 associés minimum, sur invitation | investir entre amis (une SCI ne peut pas exister seul) |
| SCPI | ouverte à tous, sans invitation | placer une toute petite part, gérée par quelqu'un d'autre |
Les trois sont au régime IS et fonctionnent pareil une fois créées (trésorerie, collecte, distribution). La SCPI a son propre article ci-dessous : sa souscription est différente d'une SCI.
Depuis l'onglet Sociétés, bouton Créer une société. La création se déroule en quatre étapes : la forme juridique, le nom et le siège, le capital, puis un récapitulatif à valider. Vous pouvez revenir en arrière à tout moment, rien n'est prélevé avant la dernière étape.
On ne peut inviter que des amis (voir Amis & parrainage).
Dans tous les cas, vous choisissez aussi le siège social : la commune où la société est domiciliée. Le champ arrive pré-rempli avec la ville de votre profil, vous n'avez qu'à le valider ou en choisir une autre. C'est ce siège qui fait apparaître la société dans l'onglet Sociétés de la fiche de cette ville (voir La fiche d'une ville), et c'est lui qui déterminera sa fiscalité locale.
Une société a deux marques d'identité, modifiables à tout moment par son gérant, depuis Réglages de la société (menu en haut à droite de sa fiche) :
Une société sans siège n'apparaît dans aucune fiche de ville. Si cela vous arrive (une création interrompue, par exemple), ouvrez ses réglages et choisissez sa commune : le premier établissement ne coûte rien.
Créer une SCPI demande d'être niveau 10 ou plus : gérer un fonds ouvert, c'est engager l'argent d'autres joueurs, mieux vaut connaître le jeu avant. Y souscrire n'est jamais conditionné : même tout juste inscrit, vous pouvez placer une petite part dans la SCPI de quelqu'un d'autre.
Une SCPI se crée comme une SASU (un nom + un apport de départ), mais elle est ouverte : n'importe quel joueur peut ensuite y placer une toute petite part, à tout moment, sans que vous ayez à l'inviter ni à donner votre accord. En échange, vous restez seul aux commandes : c'est vous, le créateur, qui décidez quelles rues et quels lieux acheter avec la trésorerie commune. Les souscripteurs sont des associés purement passifs : ils touchent leur part des dividendes, sans rien piloter.
Trouver une SCPI à rejoindre. Dans l'onglet Sociétés, une section « SCPI ouvertes » liste tous les fonds actifs de tous les joueurs (pas seulement les vôtres), avec leur valeur actuelle et le nom de leur gérant. Un bouton « Souscrire » propose un curseur de montant et un aperçu du pourcentage obtenu.
Le prix de vos parts dépend de la performance du fonds. Contrairement à une SCI (où les parts se figent au prorata des apports, une seule fois, à la création), une SCPI reste ouverte en permanence : le prix d'entrée suit la valeur réelle du fonds au moment où vous souscrivez. Si le gérant a bien investi et que le fonds a pris de la valeur, votre argent achète un pourcentage plus petit que si vous étiez arrivé au tout début, exactement comme un fonds réel : on ne profite pas gratuitement de la performance déjà acquise par les autres.
Revendre ses parts. Depuis la fiche de la SCPI, bouton « Vendre mes parts » : vous pouvez revendre tout ou partie de vos parts, au prix réel du moment, moins la flat tax de sortie de 30 % : c'est de l'argent qui sort d'une société vers votre poche, exactement comme un dividende. Deux points d'attention :
Vos parts restantes ne diminuent pas d'autant que vous vendez : celles que vous cédez sont reprises par les autres porteurs, donc votre pourcentage se recalcule sur un fonds devenu plus petit (vendre la moitié de vos parts ne vous laisse pas la moitié de votre pourcentage, mais un peu plus).
Si un ami vous invite dans sa SCI, l'invitation apparaît en haut de l'onglet Sociétés. Accepter verse votre apport (il part dans la trésorerie de la SCI) et vous donne vos parts. Refuser annule la constitution pour tout le monde.
Une fois active, le gérant peut :
Sortir un bien d'une société exige d'en détenir la totalité. Si vous partagez la société avec d'autres associés (SCI, SCPI), vous ne pouvez pas en rapatrier un bien vers votre nom propre : il a été payé avec la trésorerie commune, le reprendre pour la seule flat tax léserait les autres. Une société dont une mensualité est impayée ne laisse rien sortir non plus, tant qu'elle n'est pas régularisée.
C'est le point clé d'une SCI (à plusieurs). Deux rôles :
Le gérant, c'est le CRÉATEUR de la société, pas l'associé majoritaire, et c'est figé (on ne change pas de gérant). Conséquence importante : comme les parts suivent les apports, le créateur peut très bien être minoritaire en parts tout en gardant la totalité du pouvoir de décision. Réfléchissez-y avant de rejoindre la SCI de quelqu'un d'autre : vous apportez du capital et touchez les fruits au prorata, mais c'est le gérant qui mène.
Transparence. Quand le gérant engage la trésorerie commune pour acquérir une rue, pour prendre des parts dans un lieu ou pour contracter un prêt, tous les associés reçoivent une notification (fil + push), montant compris : vous êtes toujours au courant de ce qui est fait avec l'argent commun, y compris des dettes prises en votre nom.
Une société peut manquer de trésorerie (frais de comptable, taxe, mensualité) même si vous, en personnel, avez de quoi la renflouer. Depuis la fiche d'une société, bouton « Apporter du cash » : tout associé actif (gérant ou non) peut verser une partie de son propre cash dans la trésorerie commune.
Entrée « Journal » du menu ☰ de la fiche société : la liste de tout ce qui a fait bouger sa trésorerie, la plus récente en tête, visible par tous les associés. Achats de rues ou de lieux payés par la société, loyers encaissés, taxe foncière, frais de comptable, mensualités de prêt, dividendes distribués, apports et remboursements en compte courant : chaque ligne indique le montant, la date et qui en est à l'origine (utile en SCI à plusieurs). Les frais de mutation/sortie n'y figurent pas : ils sont toujours payés sur votre cash personnel, jamais sur la trésorerie de la société.
Dans l'annuaire des sociétés (bouton en forme d'immeuble sur la carte, ou « Investir dans un fonds public » depuis l'onglet Sociétés), vous trouverez deux familles de sociétés gérées par l'État, toutes deux ouvertes à tous, sans invitation et sans se déplacer : c'est la façon la plus simple de toucher des loyers là où vous n'êtes pas.
Une foncière possède les murs, pas le commerce : l'enseigne exploite, la foncière encaisse le loyer. C'est ainsi que cela fonctionne dans la vraie vie.
Une fois que vous avez souscrit, le fonds rejoint vos sociétés dans « Mes biens » : vous y retrouvez son journal, ses biens, et vous pouvez y revendre vos parts.
Une commission de 8 % est prélevée sur ce que vous versez, comme dans les vraies SCPI. Versez 1 000 €, et 920 € travaillent réellement pour vous : c'est le prix du placement sans effort, et cela reste moins rentable que d'acheter une rue vous-même. La commission s'applique à toutes les SCPI, y compris celles créées par des joueurs.
Une fois associé, vous pouvez collecter les loyers du fonds depuis sa fiche, comme pour n'importe quelle société dont vous faites partie.
Ouvrez la fiche de la société qui doit investir, puis son menu « Gérer » et l'entrée « Prendre des parts ». Vous y choisissez la société à rejoindre : c'est la trésorerie de la vôtre qui paie, et c'est elle qui détient les parts. Votre solde personnel ne bouge pas.
Attention, ce geste fait créer des parts nouvelles : votre société entre au capital, et les associés déjà en place voient leur pourcentage diminuer d'autant. L'argent versé va dans la caisse de la société rejointe.
Si vous détenez déjà une société en votre nom et que vous voulez qu'une autre la détienne à votre place, c'est un geste différent : ouvrez la société qui doit devenir la holding, menu « Gérer » puis « Loger un bien ». Vos parts de société y apparaissent à côté de vos rues et de vos bâtiments.
Là, rien n'est créé : vos parts changent simplement de mains. C'est ainsi qu'on construit une holding : elle détient vos sociétés, et vous détenez la holding.
Vous choisissez d'abord combien apporter (tout, ou seulement la moitié), puis comment :
L'apport de titres. Vous donnez vos parts, et vous recevez en échange des parts de la holding : votre patrimoine ne bouge pas, il change juste de forme. Comme aucun argent ne circule, rien n'est imposé : c'est le report d'imposition, exactement comme dans la vraie vie. Seuls 3 % de frais, moins que les 5 % d'un bien.
La vente à la société. La holding vous rachète vos parts : vous encaissez de l'argent, moins l'impôt de sortie de 30 % (le même que sur un dividende, sinon ce serait un moyen déguisé de vider sa trésorerie à bon compte). C'est ainsi qu'on récupère du cash sans perdre le contrôle.
Depuis l'annuaire des sociétés, le champ « Souscrire avec » permet la même chose en partant du sens inverse : vous choisissez d'abord la société à rejoindre, puis qui paie.
C'est le principe d'une holding : une société qui détient d'autres sociétés. Son patrimoine comprend ce qu'elle possède en direct (rues, bâtiments) et la valeur de ses participations.
Trois choses à savoir :
Deux limites, en plus des 40 caractères :
Le nom est aussi nettoyé automatiquement : espaces en trop réduits, caractères invisibles ou d'affichage inversé retirés. Le nom affiché après validation est donc celui qui a été enregistré.
Sur la carte, le bouton en forme d'immeuble (dans la colonne de gauche, sous la Recherche) ouvre l'annuaire : toutes les sociétés actives du jeu, tous joueurs confondus, avec leur nom, leur forme (SASU, SCI, SCPI), leur nombre d'associés, le nombre de rues et de lieux qu'elles détiennent et leur patrimoine. Un champ de recherche permet de retrouver une société par son nom.
Vous y verrez aussi le patrimoine de chaque société, sans quoi une foncière de quinze hôtels ressemblerait à une coquille vide. C'est le même chiffre que le patrimoine d'un joueur au classement : il dit la taille, jamais le détail. Vous n'y verrez en revanche ni le nom du gérant, ni la liste de ses biens : qui dirige une société, et quelles rues précises elle détient, ne regarde que ses associés.
Les sociétés qui accueillent des investisseurs portent un bouton « Souscrire » : vous y prenez des parts au prix du moment, comme dans un fonds.
Touchez le nom d'une société pour ouvrir sa fiche. Vous y trouvez sa forme, son ancienneté, son patrimoine, son loyer par jour et son nombre de biens. Deux informations n'y sont pas toujours visibles, et c'est voulu :
Si vous êtes associé, vous voyez tout, quelle que soit la société.
Une société a ses coûts récurrents, prélevés sur sa trésorerie (pas sur votre cash perso) :
Chaque société a ses propres états financiers (onglet Comptes de la société) : un bilan (trésorerie + patrimoine = valeur nette) et un compte de résultat par jour, exactement comme les vôtres. Pensez à garder un peu de trésorerie pour couvrir les coûts.
À partir de quand une société vaut-elle le coup ? Elle vous fait gagner environ 10 % de vos loyers en impôt, et elle vous coûte ses frais fixes. En dessous d'à peu près cinq rues (ou l'équivalent en bâtiments), les frais mangent le gain : le nom propre reste plus simple et moins cher. Au-dessus, l'écart se creuse en votre faveur, d'autant plus vite que vous réinvestissez. C'est l'erreur classique du débutant : créer la structure avant d'avoir les biens qui la justifient.
Vos États financiers personnels regroupent tout ce qui vous revient : ce que vous détenez en nom propre (rues et parts de lieux), plus votre quote-part de chaque société au prorata de vos parts. Le bilan la fait apparaître en « Participations » ; le compte de résultat sépare votre revenu net direct (le cash que vous encaissez vraiment) de la quote-part de résultat des sociétés (retenue dans leur trésorerie tant que vous ne la distribuez pas). Vous voyez donc d'un coup d'œil votre valeur nette réelle, sans double comptage.
Grâce au taux réduit à 15 % sous un seuil, réinvestir en société est intéressant même pour un petit investisseur : 15 %, c'est déjà moins que le minimum en nom propre (les prélèvements sociaux à eux seuls dépassent ce taux), et l'écart se creuse quand vos loyers grossissent (l'IR peut monter à 45 % et plus). Le vrai arbitrage porte donc sur la sortie du cash : tout distribuer tout de suite cumule IS + flat tax de 30 %, ce qui n'est avantageux qu'aux gros revenus ; tant que vous réinvestissez (cash gardé en trésorerie), la société est quasi toujours plus légère.