En bref. Un loyer encaissé n'est jamais un loyer gardé. Deux charges se prélèvent automatiquement à chaque collecte : les charges d'exploitation (18 % du loyer, sur tout bien) et, si le bâtiment appartient à plusieurs joueurs, les charges de copropriété (10 % de plus). Elles sont déductibles de votre impôt.
Parce que c'est ce que vit un vrai propriétaire. Entre le loyer affiché sur une annonce et ce qui arrive vraiment sur le compte, il y a la gestion, l'assurance, les mois sans locataire, les petites réparations, et le syndic quand l'immeuble est partagé. Un investisseur qui raisonne sur le loyer brut se trompe toujours de rentabilité.
18 % du loyer brut, sur toutes vos rues et tous vos bâtiments. Elles couvrent :
Le gros entretien, lui, est modélisé à part : c'est l'usure du bâtiment et sa rénovation (État et rénovation). Il n'est donc pas compté deux fois.
10 % du loyer en plus, mais uniquement sur les bâtiments que vous partagez avec au moins un autre joueur. Elles paient le syndic et l'entretien des parties communes.
Un bâtiment que vous détenez seul n'en paie aucune : il n'y a ni syndic ni assemblée générale quand on est le seul propriétaire. Et détenir un bâtiment via plusieurs de vos propres sociétés ne compte pas pour deux : ce qui crée une copropriété, c'est la présence d'un autre joueur.
Conséquence stratégique : racheter les parts des autres ne fait pas qu'augmenter votre revenu, cela supprime aussi cette charge. Un bâtiment ramené à un seul propriétaire gagne 10 % de rendement d'un coup.
À la collecte, sur le loyer que vous encaissez réellement. C'est une différence importante avec la taxe foncière, qui court en continu même quand vous ne jouez pas : si vous collectez peu, vos charges baissent d'autant, alors que la taxe, elle, continue de tomber.
Oui. Vous êtes imposé sur ce qui vous reste après ces charges, jamais sur le loyer brut. Cela vaut en nom propre comme en société (Sociétés), où elles s'ajoutent aux autres charges déductibles.
En ordre de grandeur, sur un bien détenu seul et en nom propre : sur 100 encaissés, comptez environ 10 de taxe foncière, 18 de charges d'exploitation, puis l'impôt sur ce qui reste. Un bâtiment en copropriété coûte 10 de plus. C'est le calcul que fait tout investisseur avant d'acheter : le loyer brut ne dit rien tant qu'on n'a pas retiré tout cela.