En bref. Un revenu encaissé n'est jamais un revenu gardé. Deux charges se prélèvent automatiquement à chaque collecte : les charges d'exploitation (12% de la redevance de vos commerces, et le taux de son régime sur chaque bâtiment) et, si un bâtiment appartient à plusieurs propriétaires, les charges de copropriété (syndic et fonds de travaux, au m²). Elles sont déductibles de votre impôt.
Parce que c'est ce que vit un vrai propriétaire. Entre le revenu affiché sur une annonce et ce qui arrive vraiment sur le compte, il y a la gestion, l'assurance, les impayés, les petites réparations, et le syndic quand l'immeuble est partagé. Un investisseur qui raisonne sur le revenu brut se trompe toujours de rentabilité.
Un commerce ne se loue pas comme un logement : il est confié en location-gérance à un gérant, qui vous verse une redevance (voir Commerces et lieux en parts). Vous êtes loueur de fonds, et vos charges sont celles d'un loueur de fonds : 12% de la redevance. Ce n'est pas un forfait opaque : ce sont quatre postes, que le jeu vous détaille.
| Poste | Part de la redevance | Ce que c'est |
|---|---|---|
| Matériel | 5% | L'entretien et le renouvellement du matériel du fonds (four, vitrines, caisses…). |
| Honoraires | 3% | Le comptable et le juriste qui tiennent le contrat et les comptes. |
| Assurance | 2% | La couverture du propriétaire du fonds. |
| CFE | 2% | La cotisation foncière des entreprises, due par le loueur de fonds. |
Où les voir ? Dans votre compte de résultat, touchez le « ? » de la ligne Charges d'exploitation : la fiche affiche les quatre postes avec ce qu'ils vous coûtent, vous, par jour.
Et si le gérant ne paie pas ? Ce n'est pas une charge que vous versez chaque jour : c'est un événement qui peut arriver, comme dans la vraie vie. Le gérant fait défaut, la redevance s'arrête quelques jours de jeu et le fonds perd une part de sa valeur. Tout est expliqué dans Quand un commerce ferme ou que son gérant fait défaut.
Un bâtiment ne paie pas ces 12%, mais le taux du régime de location que vous lui avez choisi : 13% en location nue, 19% en meublé, 28% en courte durée, 45% en saisonnier. Un meublé de tourisme coûte du ménage, du linge, une conciergerie et une commission de plateforme qu'un bail de 3 ans ne connaît pas. Le « ? » de la ligne les détaille pour vos bâtiments, régime par régime :
| Poste | Nu | Meublé | Courte durée | Saisonnier |
|---|---|---|---|---|
| Gestion locative, ou plateforme et conciergerie | 6% | 7% | 12% | 20% |
| Entretien courant | 3,5% | 4% | 5% | 6% |
| Ménage et linge | - | - | 4% | 11% |
| Mobilier | - | 4% | 4% | 5% |
| Assurance | 1,5% | 2% | 2,5% | 3% |
| Loyers impayés | 2% | 2% | 0,5% | - |
| Total | 13% | 19% | 28% | 45% |
Et les mois sans locataire ? Ce n'est pas une charge : c'est un loyer que vous n'encaissez pas. Le jeu les compte là où ils ont lieu, dans le loyer moyen du bien, qui tient compte de sa vacance (Régime de location). Les faire payer aussi en charge les compterait deux fois. Les impayés, eux, sont un risque distinct : élevé sur un bail nu, nul quand la plateforme encaisse d'avance.
C'est pour cette raison que le régime qui encaisse le plus gros loyer n'est pas celui qui vous laisse le plus.
Le gros entretien, lui, est modélisé à part : c'est l'usure du bâtiment et sa rénovation (État et rénovation). Il n'est donc pas compté deux fois.
Un immeuble divisé en lots (des appartements, une boutique au rez-de-chaussée) entre plusieurs propriétaires est une copropriété. Un syndic l'administre, et la loi impose un fonds de travaux qui met de côté, chaque année, de quoi financer les gros chantiers de demain. Chaque copropriétaire paie selon sa quote-part, que le jeu mesure par vos parts.
| Poste | Par m² de lots et par an | Par m² et par jour de jeu |
|---|---|---|
| Honoraires du syndic | 3 € | 0,25 € |
| Fonds de travaux | 1,50 € | 0,125 € |
| Total | 4,50 € | 0,375 € |
Un exemple : un immeuble de 600 m² de lots dont vous détenez 25% vous coûte 600 × 0,375 × 25% ≈ 56 € par jour de jeu.
Trois choses à savoir :
Un commerce que vous partagez avec d'autres joueurs n'en paie aucune : un fonds de commerce détenu à plusieurs n'a ni syndic ni parties communes.
Astuce. Racheter les parts des autres propriétaires d'un immeuble ne fait pas qu'augmenter votre revenu : ramené à un seul propriétaire, il n'a plus de syndic à payer.
À la collecte, sur le revenu que vous encaissez réellement (et, pour la copropriété, sur le temps écoulé depuis la collecte précédente). C'est une différence importante avec les impôts sur le patrimoine, qui courent en continu même quand vous ne jouez pas : si vous collectez peu, vos charges baissent d'autant, alors que la taxe, elle, continue de tomber.
Oui. Vous êtes imposé sur ce qui vous reste après ces charges, jamais sur le revenu brut. Cela vaut en nom propre comme en société (Sociétés), où elles s'ajoutent aux autres charges déductibles.
Une exception, comme dans la vraie vie : le fonds de travaux. Les honoraires du syndic se déduisent le jour où vous les payez. La cotisation au fonds de travaux, elle, sort bien de votre poche, mais elle ne se déduit pas tout de suite : c'est une épargne que le syndic garde pour les travaux de l'immeuble. Elle s'accumule sur votre part (la fiche du bâtiment affiche le fonds de travaux cumulé) et ne devient déductible que le jour où des travaux la dépensent : quand vous lancez une remise en état du bâtiment, le fonds la paie d'abord, votre trésorerie le reste, et la part payée par le fonds se déduit de vos collectes suivantes. Si vous vendez vos parts, le fonds reste attaché à elles : il passe à l'acheteur, il ne vous est pas remboursé.
C'est le calcul que fait tout investisseur avant d'acheter : le revenu brut ne dit rien tant qu'on n'a pas retiré tout cela. La figure ci-dessous décompose un revenu de 100 part par part, dans les deux régimes de détention : ses chiffres sont calculés avec les taux que le jeu applique vraiment, pas recopiés ici. Un bâtiment en copropriété coûte en plus ses charges au m².