En bref. Vous choisissez comment vous louez chaque bâtiment : nu, meublé, en courte durée ou en saisonnier. Le loyer monte d'un régime à l'autre, mais les charges aussi. Le régime qui rapporte le plus en brut n'est pas celui qui vous laisse le plus.
| Régime | Loyer | Charges | Ce qu'il vous laisse | Ce que c'est |
|---|---|---|---|---|
| Location nue | ×1 | 13% | 0,87 | Bail de 3 ans. Locataires stables, charges les plus basses. |
| Location meublée | ×1,15 | 19% | 0,93 | Bail d'un an. Le loyer monte, le mobilier s'use et se remplace. |
| Courte durée | ×1,30 | 28% | 0,94 | Bail mobilité, étudiants. Rotation rapide : ménage et gestion à chaque départ. |
| Location saisonnière | ×2 | 45% | 1,10 | Meublé de tourisme. Le loyer double, mais près de la moitié part en ménage, linge et commission. |
Lisez la dernière colonne, pas la première. Le saisonnier encaisse deux fois le loyer du nu et vous laisse 26% de plus, pas le double. C'est la première chose qu'apprend un investisseur : un rendement s'annonce en brut et se vit en net.
Trois usages de plus, qui ne rapportent aucun loyer. Ce ne sont pas des commodités : chacun échange le loyer contre autre chose.
| Usage | Ce que ça coûte | Ce que ça vous apporte |
|---|---|---|
| Résidence principale | tout le loyer du bien | la revente est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value |
| Résidence secondaire | le loyer, plus une taxe d'habitation au taux réel de la commune, majoration comprise si elle l'a votée (en moyenne ~7% du loyer potentiel, jusqu'à ~18% à Marseille) | vous l'occupez |
| Laissé vacant | le loyer, plus, dans une agglomération tendue, une taxe sur les logements vacants après un an de vacance (12 jours) : 17% de la valeur locative cadastrale la première année, 34% ensuite, plus 9% de frais | plus aucun revenu imposable : vous ne pariez que sur sa valeur |
Un seul de vos bâtiments peut être votre résidence principale. C'est ce qui en fait une vraie décision : l'exonération de plus-value est l'avantage fiscal le plus puissant qui existe, et vous devez choisir sur quel bien la placer. Il faut l'avoir déclarée 30 jours avant de vendre pour y avoir droit. Ces 30 jours sont une règle du jeu : dans la réalité, il n'y a aucune durée minimale, mais le bien doit être votre résidence principale effective et habituelle le jour de la vente, et l'administration requalifie les installations de façade. Le jeu ne peut pas vérifier que vous y vivez : le délai en tient lieu.
La taxe sur les logements vacants ne frappe que les agglomérations tendues de la liste officielle fixée par décret (1 430 communes des agglomérations de plus de 50 000 habitants où se loger est difficile : Paris et sa région, Lyon, Marseille, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes…), et seulement quand le logement est vide depuis au moins un an (12 jours de jeu) : une vacance courte, entre deux locataires, ne coûte rien. Elle se calcule sur la valeur locative cadastrale, la valeur que le fisc prête au bien, bien plus basse que le loyer du marché (le jeu retient 30% du loyer potentiel) : 17% la première année, 34% ensuite, plus 9% de frais de gestion. Ailleurs, y compris dans les 2 259 communes touristiques et tendues de la même liste, laisser un logement vide ne coûte que sa taxe foncière. C'est ce qui rend le pari sur la valeur jouable en province et cher dans les grandes villes.
La taxe d'habitation d'une résidence secondaire est celle de sa commune. Le jeu reprend, commune par commune, le taux de taxe d'habitation voté pour 2025 (commune, intercommunalité et taxes annexes, plus les frais de gestion de l'État), appliqué à la valeur locative cadastrale. En zone tendue (les 3 689 communes de la liste officielle), la commune peut le majorer de 5 à 60% : le jeu applique la majoration qu'elle a réellement votée (60% à Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux ou Nice, 20% à Toulouse, aucune à Lille). D'une commune à l'autre, la même résidence secondaire coûte ainsi du simple au triple.
Ouvrez la fiche du bâtiment, puis le menu en haut (les trois points), et Régime de location. L'écran vous les montre en une liste, groupés par famille : ce que vous occupez, ce que vous louez, et ce dont vous ne faites rien. Chaque ligne annonce ce que l'usage vous laisserait vraiment, et ce qu'il vous laisserait vraiment sur ce bâtiment. Vous comparez, puis vous choisissez.
Le copropriétaire majoritaire, comme pour le nom du bien. Un bâtiment ne peut pas être exploité de deux façons à la fois.
Passer à un régime meublé demande d'équiper le bien : meubles, électroménager, linge. Le coût est un pourcentage de la valeur du bâtiment (4% pour le meublé, 6% pour la courte durée, 8% pour le saisonnier), au prorata de vos parts, prélevé en une fois sur votre trésorerie.
Monter d'un cran ne repaie que la différence : les meubles sont déjà là. Redescendre ne coûte rien, et ne rembourse rien : on ne revend pas des meubles d'occasion.
Un régime se garde 7 jours avant d'en changer. Sans ce délai, il suffirait de passer en saisonnier la veille d'un week-end chargé et de repasser en nu le lendemain : ce ne serait plus une décision, ce serait un bouton.
Un abri, un garage, un bâtiment classé G (interdit à la location, voir Étiquette énergie) n'ont pas de régime : ils ne rapportent rien, et le choix n'aurait aucun effet.
Oui, et c'est tout l'intérêt. Vos commerces paient les charges d'un loueur de fonds, 12% de leur redevance (Charges du bailleur) ; vos bâtiments, eux, paient celles de leur régime. Un immeuble en saisonnier vous coûte bien plus qu'un immeuble en nu, sur le même loyer.
C'est son impôt. Un bâtiment loué nu relève des revenus fonciers : vous êtes imposé sur tout ce qui reste après vos charges, sans rien d'autre à déduire. Le même bâtiment loué meublé, en courte durée ou en saisonnier vous ouvre l'amortissement : chaque jour, une fraction du prix que vous avez payé passe en charge, sans que rien ne sorte de votre poche. Votre impôt tombe, parfois à zéro, tant que le bien n'est pas entièrement amorti (80% de sa valeur sur 360 jours, soit 30 ans, le terrain ne s'amortissant jamais).
C'est la vraie raison pour laquelle le meublé domine la location nue dans la réalité, et elle n'a rien à voir avec le montant du loyer.
Ce n'est pas un cadeau, c'est un report. À la revente, tout ce que vous avez amorti vient grossir votre plus-value imposable. Vous avez payé moins d'impôt pendant que vous déteniez, et vous le retrouvez le jour où vous vendez. Le gain est le temps, pas la somme.
Une société, elle, amortit tous ses biens sans condition de régime : c'est l'un de ses avantages propres (Sociétés).
Tant que vos recettes de courte durée (courte durée et saisonnier réunis) restent sous 23 000 € par an (~1 917 € par jour de jeu), cette location est un meublé comme un autre : son bénéfice supporte les prélèvements sociaux du meublé, 18,6%. Au-delà, vous n'êtes plus un particulier qui loue : vous exercez une activité, et le bénéfice de votre seule courte durée relève des cotisations sociales des travailleurs indépendants.
Elles suivent le vrai barème 2026 (maladie, retraite, allocations familiales, CSG-CRDS), sur ce bénéfice abattu de 26% : environ 28 à 32% du bénéfice pour un revenu courant. Ce n'est pas un cumul, les cotisations remplacent les prélèvements sur ce bénéfice-là. Et elles sont en partie déductibles de votre impôt sur le revenu (tout sauf la CSG non déductible et la CRDS, 2,9% de l'assiette).
| Votre revenu | Sous le seuil | Au-delà du seuil |
|---|---|---|
| bénéfice de la courte durée | prélèvements sociaux, 18,6% | cotisations d'indépendant, ~28 à 32% |
| meublé longue durée | prélèvements sociaux, 18,6% | prélèvements sociaux, 18,6% |
| location nue | prélèvements sociaux, 17,2% | prélèvements sociaux, 17,2% |
| redevance de vos commerces | prélèvements sociaux, 18,6% | prélèvements sociaux, 18,6% |
Vos charges communes (taxe foncière, intérêts, assurance d'emprunt) se répartissent entre ces revenus au prorata de leurs loyers bruts.
Seule la courte durée compte. Vos bâtiments loués nus ou en meublé longue durée n'entrent pas dans ce seuil, quel que soit leur loyer, et ne paient jamais de cotisations. C'est bien l'activité de location de courte durée qui fait de vous un professionnel aux yeux de la sécurité sociale.
Astuce. Si vous approchez du seuil, basculer un bâtiment du saisonnier vers le meublé longue durée peut vous rapporter plus net, alors même que son loyer brut baisse. C'est le genre d'arbitrage que fait un vrai investisseur.
Le régime ne décide pas que du rendement : il décide aussi du risque. Un bail de trois ans se rompt rarement, un bail mobilité se termine tout le temps, et entre deux locataires, le logement ne rapporte rien.
| Régime | Vacance moyenne |
|---|---|
| Location nue | ~3% |
| Location meublée | ~5% |
| Courte durée | ~12% |
| Saisonnier | remplissage de 20% en creux à 95% en pleine saison |
L'onglet Logements d'un bâtiment vous dit qui est loué et qui est vacant, en ce moment : sur un immeuble de taille raisonnable, une ligne par logement, avec le visage de qui l'occupe, sa surface, son étage, depuis quand il est là et quand son bail se termine. Un logement vide annonce dans combien de temps il se reloue. Ces habitants sont des personnages de fiction : personne dans le jeu n'habite votre immeuble, et aucun visage ne désigne quiconque.
Qui habite chez vous dépend de la taille du logement : un studio abrite un étudiant qui repart au bout d'un an et demi mais se reloue en trois semaines ; un 4 pièces abrite une famille qui reste six ans mais met deux mois à être reprise.
Le temps du jeu va plus vite que le vôtre. Un jour réel vaut un mois de jeu, une année de jeu passe donc en douze jours. Les durées d'un bail vous sont données dans le temps du jeu (« depuis 3 ans », « part dans 5 mois »), alors que vos loyers, eux, se comptent par jour réel. Un locataire annoncé partant « dans 5 mois » quitte donc les lieux dans cinq jours à votre montre.
Aucun des deux n'est meilleur. Sur la durée, un immeuble de studios et un immeuble de grands logements rapportent la même chose. Ce qui change est la régularité de vos revenus. Une maison, elle, n'a qu'un logement : elle est louée ou vide, sans entre-deux.
Dans une commune en zone tendue, on reloue 30% plus vite. La zone tendue est la liste officielle de l'État (3 689 communes, dont les grandes agglomérations et les communes touristiques où se loger est difficile). C'est un avantage réel, et il compense en partie leur prix d'achat.
Le loyer affiché est une moyenne, vacance comprise : c'est ce que vous toucherez sur la durée. L'écran de choix d'usage vous donne en plus la fourchette, entre quel montant et quel montant il oscille. En saisonnier, l'écart est considérable, regardez-le avant de basculer.