My City Streets est un jeu d'investissement immobilier joué sur une carte du monde réel. Ce livret contient les règles complètes. Comptez une dizaine de minutes pour tout lire, ou sautez directement à l'aide-mémoire si vous voulez juste les chiffres.
Le principe en 30 secondes. Vous partez de la vie du salarié médian français (son vrai salaire, son vrai train de vie et une épargne : votre point de départ) et choisissez une spécialité (le type de lieux dont vous voulez devenir le numéro 1 : votre objectif). Vous vous constituez un patrimoine de deux sortes de biens : des bâtiments, qui encaissent le loyer de leurs logements, et des commerces, dont vous prenez des parts à plusieurs et que vous améliorez. Des deux, vous détenez un pourcentage, jamais un bien entier : on investit à côté des autres, pas contre eux. Vous décidez pour chaque acquisition qui détient (vous ou une société, avec une fiscalité différente) et avec quel argent (comptant ou à crédit). Tout cela verse un revenu en continu, même quand vous ne jouez pas. Vous gagnez le jour où ces revenus couvrent votre train de vie sans votre salaire : la liberté financière.
Trois décisions reviennent à chaque acquisition, et ce sont elles le jeu :
| La décision | Les options | Où c'est expliqué |
|---|---|---|
| Quoi acquérir ? | une part de bâtiment (il rapporte le loyer de ses logements) ou une part de commerce (le fonds, améliorable) ; dans les deux cas sur place pour la 1ʳᵉ part, puis à distance, et parmi ce qui est à vendre : une petite partie du parc seulement | §4 et §5 |
| Qui détient ? | vous en nom propre (impôt sur le revenu) ou une de vos sociétés (impôt sur les sociétés, bien plus léger) | §6 |
| Avec quel argent ? | comptant ou à crédit, la banque se gageant sur le revenu du bien | §7 |
Le plateau, c'est le monde réel. Les rues du jeu sont les vraies rues, telles qu'elles existent dans OpenStreetMap, avec leur nom, leur longueur et leur type. Les bâtiments du jeu sont les vrais commerces, musées et monuments.
Il n'y a donc ni cases, ni dés, ni tour de plateau. Vous jouez là où vous vivez, et deux joueurs de deux villes différentes ne se disputent pas les mêmes rues.
Le patrimoine se construit sur deux actifs, qui ne se jouent pas pareil. La rue, elle, ne s'achète pas : elle est le socle sur lequel les deux reposent.
| La rue | Le commerce | Le bâtiment | |
|---|---|---|---|
| Ce que c'est | une voie entière | l'activité d'un lieu nommé : boulangerie, hôtel, musée | le bâtiment lui-même, celui qu'on voit en relief |
| Se possède ? | non, jamais | oui, en parts | oui, en parts |
| Ce que ça rapporte | rien | une redevance de location-gérance, de 6,5% à 11% de sa valeur par an, au prorata de votre part | un loyer d'habitation : valeur × 5%/12 × marché local, au prorata de votre part |
| Faut-il s'être déplacé ? | pour la découvrir | oui, pour votre 1ʳᵉ part de ce commerce | il suffit d'avoir découvert la rue qui le borde |
| Ça s'améliore ? | non | oui : chaque amélioration monte le revenu pour tous | non |
| Qui paie la taxe foncière | personne | personne : vous tenez un fonds, pas un immeuble | vous : vous possédez le bâti |
Les deux s'articulent, et c'est tout le jeu : le commerce est confié à un gérant, le bâtiment loue ses logements. Celui qui détient des parts de la boulangerie touche la redevance que lui verse son gérant ; celui qui tient l'immeuble encaisse le loyer de ses logements. Beaucoup de joueurs font les deux, parfois sur le même bâtiment.
⚠️ Le bâtiment ne prélève rien sur le commerce. Ce sont deux biens indépendants : la redevance du fonds revient entière à ses détenteurs de parts, le bâtiment vit de ses logements. Seule la taxe foncière les relie, et elle est payée par celui qui possède le bâti.
On n'achète pas une rue. Ça n'existe pas dans la vraie vie, et le bâti rend la chose inutile : ce qui a de la valeur, c'est ce qui borde la voie, pas la voie. Les rues appartiennent à leur commune. Elles restent au cœur du jeu pour autant : vous les explorez, elles fixent la valeur d'un emplacement, et découvrir une rue vous ouvre tout son bâti. → §4
Ce qui ne se loue pas ne rapporte rien. Un auvent, un préau, un carport : ils n'ont pas de murs, donc rien à louer. Un logement classé G non plus, tant que des travaux ne l'ont pas remonté d'une lettre : il est interdit à la location depuis 2025. Tout le reste rapporte, commerce ou pas.
C'est la règle la plus importante à comprendre, et la seule qui n'a pas d'équivalent dans un jeu de plateau :
Tout se compte par jour, et rien n'attend votre tour.
Tous les montants du jeu (salaire, revenu, train de vie, taxe, mensualité de prêt) sont annoncés par jour, et ils s'écoulent seconde par seconde, pas d'un coup à minuit.
Un jour de jeu vaut un mois de la vraie vie. Votre salaire quotidien est un vrai salaire mensuel, une mensualité de prêt tombe chaque jour, et chaque taux du jeu est un vrai taux annuel ramené au mois : pour le comparer à la réalité, multipliez-le par 12.
Conséquences directes :
Une rue ne s'achète pas. Elle appartient à sa commune, comme dans la vraie vie. Ce chapitre dit donc ce qu'elle fait pour vous, et c'est beaucoup.
Les rues ont été achetables jusqu'au 14 septembre 2026. Celles qui étaient détenues ont été reprises par leur commune, et chaque propriétaire a été remboursé du prix exact qu'il avait payé, versé en caisse. Les prêts en cours n'ont pas été touchés : ils continuent normalement.
Découvrir une rue, c'est être passé à 100 m ou moins de son tracé, dans les 7 derniers jours. C'est le geste qui vous ouvre son bâti, et le seul déplacement que le jeu vous demande.
Vous n'avez rien à faire pour cela : il suffit d'être passé à proximité.
Le détail pratique. Vous n'avez rien à faire pour cela : il suffit d'être passé à proximité, le cercle affiché sur la carte montre ce que vous êtes en train de découvrir. Sur le site web, le jeu doit être ouvert à l'écran ; dans l'application iPhone, le repérage peut continuer écran éteint si vous avez accordé la localisation « Toujours » (réglage « Repérage en arrière-plan », dans votre profil).
Une rue découverte vous garde son bâti ouvert une semaine, même de retour chez vous. Vous pouvez donc repérer un quartier en vous promenant et décider tranquillement, plus tard. Repasser devant remet le compteur à sept jours.
Une rue jamais approchée (ou découverte il y a plus d'une semaine) reste consultable : vous voyez sa fiche complète, mais ses immeubles ne vous sont pas ouverts.
L'écran Exploration (la boussole, sur la carte) tient le compte : combien de biens vous restent achetables, et la date à laquelle les premiers sortent de votre portée. Si un lot important (au moins une centaine de biens) doit expirer dans les 24 h, le jeu vous prévient par une notification, au plus une fois par jour et jamais la nuit ; en dessous de ce seuil, il se tait.
La proximité concerne la toute première part que vous prenez dans un commerce donné, et la découverte de la rue qui vous ouvre son bâti. Tout le reste (acheter un bâtiment sur une rue déjà découverte, réinvestir dans un commerce déjà détenu, racheter la part d'un autre joueur, collecter, gérer, emprunter, vendre) se joue de partout, depuis chez vous : le jeu reste pleinement jouable sans se déplacer.
L'écran de confirmation pose les deux autres questions de toute acquisition : « Acquérir avec » (vous en nom propre, ou une de vos sociétés, qui paiera sur sa trésorerie et encaissera le revenu, → §6), et, si le solde ne suffit pas, le financement du manque à crédit (→ §7).
Pour agir hors de votre cercle, vous pouvez louer un agent immobilier (écran « Agents immobiliers ») et l'envoyer depuis la fiche d'une rue ou d'un lieu : il se déplace (le trajet prend du temps, selon la distance). Une fois sur place, il reste stationné avec son propre cercle de proximité : vous pouvez alors investir dans un commerce de sa spécialité n'importe où dans ce cercle, et pas seulement à l'endroit visé au départ. C'est vous qui déclenchez chaque achat, au prix normal, payé sur votre trésorerie. L'acquisition directe sur place reste possible et gratuite ; l'agent vous fait gagner le déplacement contre un salaire quotidien en cash, prélevé lors de vos collectes tant que sa location dure (charge dans vos finances). Si votre trésorerie ne suit pas, le salaire dû n'est pas effacé : il est reporté et prélevé à votre prochaine collecte, et l'agent est mis en pause (il ne part plus en mission) tant que vous n'êtes pas à jour. Vous pouvez le rappeler en cours de route.
Un agent se loue 24 h contre des Coins, et chacun a une spécialité : un spécialiste (10 Coins) n'ouvre l'achat que des commerces de sa famille - restauration, commerce, hôtellerie, culture, sport ou patrimoine -, tandis que le généraliste (50 Coins) les ouvre toutes. Les bâtiments, eux, n'appartiennent à aucune famille : ils s'achètent dès que leur rue est découverte, sans agent. Vous pouvez prolonger une location de 24 h à tout moment, et louer plusieurs agents de front (un par métier). Attention : le temps de route se prend sur la location, une destination lointaine en consomme une bonne part, et un trajet plus long que la location restante est refusé (prolongez-la ou visez plus près). Vos Coins n'achètent que du temps de déplacement, jamais un pouvoir qu'un joueur gratuit n'aurait pas : à pied, la découverte est gratuite, illimitée, et vous laisse 7 jours pour acheter. → §7.6
Un agent ne découvre rien pour vous : son cercle (100 m, comme le vôtre) ouvre l'achat de ce qui l'entoure tant qu'il reste sur place. Dès qu'il repart - ou dès que sa location se termine - ces biens redeviennent inaccessibles, alors qu'un bien que vous avez croisé vous-même vous reste ouvert 7 jours.
Chaque agent, au repos ou en route, apparaît sur la carte avec son propre cercle de proximité (une fois stationné, l'écran « Agents immobiliers » propose « Voir sur la carte » pour y aller directement).
C'est le second pilier du patrimoine, et sur bien des points le plus intéressant : un commerce s'améliore, et comme un bâtiment il se prend à plusieurs. Un déplacement est requis pour votre toute première part d'un bâtiment donné (le même cercle de 100 m que pour une découverte) ; ensuite, vous le gérez de n'importe où.
Les lieux nommés (commerces, hôtels, musées, monuments) apparaissent en pastilles dorées sur la carte quand vous zoomez, et depuis l'onglet Bâtiments de la fiche d'une rue. Les plus courus coûtent cher, alors on les acquiert souvent à plusieurs : vous en détenez un pourcentage et vous touchez la même fraction du revenu.
Tous les bâtiments ne sont pas à vendre. À un instant donné, une petite partie du parc seulement est sur le marché : le reste est occupé ou loué par son propriétaire, comme dans une vraie ville.
Cette règle porte sur les bâtiments, c'est-à-dire le bâti lui-même. Les commerces, eux, restent accessibles dès que vous en avez découvert la rue.
Chaque bâtiment est rattaché à la rue de son adresse. Quand OpenStreetMap ne la connaît pas, on retient la rue nommée la plus proche, en préférant l'axe le plus passant lorsque deux rues bordent le bâtiment à distance comparable. Elle sert à situer le bien - sa commune, son taux municipal, son emplacement - et rien d'autre : personne ne possède de rue, donc personne n'a de droit de regard sur ce qui s'y investit, ni de commission à percevoir.
La rue-support ne conditionne donc rien côté proximité : c'est une règle distincte (votre toute première part de CE bâtiment, voir plus haut) qui exige un déplacement.
Et quand il n'y a aucune rue ? Un fort en pleine mer, un phare, un refuge de montagne : certains biens n'ont pas de rue à proximité, et ils restent investissables. Faute de rue pour dire ce qu'il s'y passe, leur emplacement est alors compté comme ordinaire, ni prime ni malus. Vous les découvrez en passant devant, comme les autres.
Un commerce se paie au prix de sa ville. Sa valeur, c'est la surface qu'il exploite, au prix du mètre carré commercial de la commune, corrigée par ce que pèse le fonds dans ce type d'activité. La même boulangerie vaut donc trois à cinq fois plus à Paris qu'en sous-préfecture : c'est le principe même de l'immobilier, et vous le retrouvez ici tel quel.
| Ce qui fait le prix | Ce que ça veut dire |
|---|---|
| La surface exploitée | un supermarché occupe vingt fois la surface d'un coiffeur |
| Le prix du m² de la commune | la géographie, la même qui fixe le prix des bâtiments |
| Le poids du fonds | une boulangerie ou une pharmacie gardent leur clientèle, une enseigne la doit à son panneau |
Quelques ordres de grandeur, pour la même boulangerie :
| Où | Valeur |
|---|---|
| Commune moyenne | ~86 k |
| Asnières-sur-Seine | ~281 k |
| Paris | ~512 k |
Ce qui n'est pas un commerce garde un prix forfaitaire, parce qu'il n'y a pas de fonds à valoriser : un monument ne se vend pas au mètre carré.
| Type de lieu | Prix de base |
|---|---|
| Établissement (cinéma, école, théâtre) | 300 k |
| Grand équipement (musée, hôpital, stade, université) | 600 k |
| Monument, château, attraction majeure | 1,2 M |
C'est aussi ce forfait qui s'applique partout où nous n'avons pas encore le prix du mètre carré, principalement hors de France.
Un lieu connu vaut plus cher, et rapporte plus, selon sa notoriété : ×2, ×4, jusqu'à ×10 pour un lieu iconique. C'est pour cela que les grands monuments se prennent forcément à plusieurs.
Vous choisissez au curseur le pourcentage que vous acquérez, 0,1% minimum : le ticket d'un petit épargnant, comme une part de SCPI. Prix de votre part = ce pourcentage × la valeur du bâtiment. Rien ne s'y ajoute : la rue qui borde le bien n'appartenant à personne, aucune commission n'est due.
La valeur d'un bien n'est pas figée à son prix d'achat. Chaque jour, elle suit le marché de sa commune, à la hausse comme à la baisse, et son loyer suit avec elle.
Chaque commune a sa propre pente, mesurée sur onze ans de ventes réelles. Sur cette période, Rennes et Bordeaux ont nettement monté, Lille et Paris sont restées proches de la moyenne, Saint-Étienne a reculé. Votre bien suit celle de sa ville.
Le prix que vous avez payé, lui, ne bouge jamais. C'est l'écart entre les deux qui fait votre plus-value le jour où vous revendez, et une moins-value ne paie aucun impôt.
Deux limites à connaître : l'écart d'une commune est borné, donc aucune ville ne s'envole ni ne s'effondre sans fin ; et là où le marché n'est pas mesurable (Alsace, Moselle, Mayotte, hors de France), la valeur reste stable, ce qui n'est ni un avantage ni une pénalité.
La redevance d'un commerce va entièrement à ses détenteurs de parts, ses coassociés, au prorata de leur part. Rien ne s'en détache avant qu'elle vous parvienne : ses charges et son impôt sont les vôtres (§9). Un commerce détenu à plusieurs n'est pas une copropriété : il n'a ni lots, ni parties communes, ni syndic. La copropriété ne concerne que les bâtiments.
Un bâtiment se dégrade tout seul. Son état est une note sur 100, affichée en jauge dans sa fiche, qui perd un palier par mois (20 points en 30 jours) et qui décide de son revenu :
| État | Palier | Revenu |
|---|---|---|
| moins de 30 | Délabré | -40% |
| 30 à 50 | À rénover | -20% |
| 50 à 70 | Correct | 0% |
| 70 à 90 | Bon état | +5% |
| 90 et plus | Rénové | +10% |
Tous les bâtiments du jeu partent à 60 : il n'y a aucun tirage au sort, un bâtiment en mauvais état est un bâtiment que quelqu'un a négligé. Un bâtiment que personne n'a acquis ne se dégrade pas.
Le jeu vous prévient bâtiment par bâtiment, le jour où l'un des vôtres est sur le point de perdre un palier : la notification le nomme, chiffre ce que la rénovation rapporte et ce qu'elle coûte, et ouvre sa fiche. Trois par jour au maximum, en commençant par les plus rentables ; le réglage vit dans votre profil, catégorie « Entretien de mes bâtiments ». Dans « Mes biens », un bâtiment sous le palier neutre porte de toute façon un outil 🛠️ sur sa pastille. Un bâtiment détenu par une société n'est signalé qu'à son gérant, seul à pouvoir lancer la rénovation.
Rénover remonte l'état de 20 points (un palier), au prorata de votre part (vous en détenez 10% ? vous payez 10%), en cash, autant de fois que vous voulez. Un bâtiment se paie au mètre carré de plancher, au prix réel des travaux, et d'autant plus cher qu'il est dégradé :
| Palier de départ | Travaux | Prix d'une passe |
|---|---|---|
| Délabré | réseaux, menuiseries, toiture | 300 par m² |
| À rénover | électricité, plomberie, isolation | 200 par m² |
| Correct | sols, peintures, équipements | 75 par m² |
| Bon état, Rénové | rafraîchissement | 50 par m² |
Un palier, c'est deux ans et demi d'usure réelle : les deux passes du haut sont de l'entretien, celles du bas de vrais travaux. Remettre à neuf un bâtiment délabré coûte 625 par m², une rénovation moyenne (c'est à peu près ce que le délabrement lui a retiré de valeur : elle se rentabilise ensuite par les loyers, sur des années) ; le tenir en bon état coûte une passe d'entretien tous les deux ans et demi. Le prix ne dépend pas de l'adresse : des travaux coûtent la surface à reprendre. Un commerce se rénove pour un jour de son revenu (environ 0,4% de sa valeur), l'aménagement de la boutique. Contrairement à une amélioration, une rénovation ne vous acquiert aucune part : c'est une charge d'entretien, dont vous ne payez que votre quote-part.
Quand votre parc grossit, Mes biens > Actifs évite d'y revenir bâtiment par bâtiment : le filtre À entretenir isole ceux qui ont perdu leur bonus d'état, et le bouton Actions ouvre une rénovation en lot. Vous y choisissez le niveau visé (Correct, Bon état, Rénové) : comme une passe de travaux vaut 20 points, viser haut peut en demander plusieurs sur le même bâtiment, et coûte d'autant plus. Le devis est présenté par source de financement (votre trésorerie personnelle, puis celle de chaque société dont vous êtes gérant), jamais en un total unique : chacune ne paie que pour les biens qu'elle détient, et un interrupteur permet d'en écarter une. Si l'une ne suit pas, les travaux s'arrêtent où sa trésorerie s'arrête, et les bâtiments non financés restent intacts.
Les bâtiments s'usent aussi. Un bâtiment dont vous détenez une part vieillit exactement comme un commerce : même note sur 100, mêmes paliers, même usure d'un palier par mois, même rénovation de 20 points au prorata de votre part, mais payée au mètre carré (voir le tableau ci-dessus). Son état se lit dans l'onglet Informations de sa fiche, avec le bouton pour le rénover, et « Mes biens » y pose le même outil 🛠️ dès qu'il passe sous le palier neutre. Ils entrent aussi dans la rénovation en lot et dans le rappel d'entretien, exactement comme un commerce : le plafond de trois rappels par jour est commun aux deux, et c'est ce qui rapporte le plus qui vous est signalé d'abord, bâtiment ou commerce. Dans un bâtiment en copropriété, la remise en état puise d'abord dans le fonds de travaux accumulé sur votre part (section des charges du bailleur) ; la part ainsi payée devient déductible de votre impôt.
Un bâtiment dont vous détenez une part porte un DPE, la lettre de A à G que vous avez déjà vue sur toutes les annonces immobilières. Elle est affichée sur sa fiche avant l'achat, et elle fait deux choses, les deux mêmes que dans la vraie vie.
Elle décide de son prix. À bâtiment égal, un A se paie environ 15% de plus qu'un bien moyen, un G environ 13% de moins : c'est la « valeur verte ». Cette échelle est centrée sur le parc réel, donc elle ne renchérit ni ne brade le marché dans son ensemble - elle départage les bâtiments entre eux.
Et un logement classé G ne se loue plus. Depuis 2025, il est interdit de signer un bail sur une passoire thermique. Dans le jeu comme dans la loi : tout logement classé G, de la maisonnette à la résidence, ne rapporte rien tant que des travaux ne l'ont pas remonté. Un local commercial, lui, n'est pas concerné : le décret ne vise que le logement.
| Effet | +1 lettre, définitivement (le DPE ne se dégrade pas) |
| Coût | 5% de ce que vaut sa surface au prix du m² de votre ville, au prorata de votre part |
| Payé avec | votre cash (ou la trésorerie de votre société) |
L'arbitrage est neutre, et c'est voulu. Les travaux coûtent exactement ce qu'une lettre ajoute en valeur : acheter un G décoté puis le remonter en F revient au même prix qu'acheter un F. Le gain n'est donc pas dans la revente, il est dans le revenu qu'un G n'avait pas le droit d'encaisser. Ailleurs sur l'échelle, passer d'un E à un D coûte 5% pour 4% de valeur : une mauvaise affaire, que la fiche vous annonce avant que vous cliquiez.
Ne confondez pas les deux travaux. L'état se dégrade tout seul et se répare à bas prix, encore et encore : c'est de l'entretien. Le DPE ne bouge jamais seul, coûte cher, et tient : c'est un investissement. Les deux vivent côte à côte sur la fiche du bâtiment.
D'où vient la lettre ? De l'année de construction quand la carte la connaît - l'avant-1975 n'a aucune réglementation thermique, la RT2012 vise le niveau B - et sinon d'une répartition calée sur le parc français réel. Elle est fixée une fois pour toutes pour un bâtiment donné : ce n'est pas un tirage à l'achat, c'est une caractéristique du bien, comme sa surface.
Le prix d'acquisition d'une part suit l'état : les parts d'un immeuble à l'abandon se paient jusqu'à 40% moins cher. C'est ce qui ouvre le métier de marchand de biens : acquérir décoté, rénover, revendre (voir « Revendre sa part » plus bas).
Un commerce peut être amélioré (une terrasse pour un restaurant, une aile pour un musée) pour augmenter sa redevance de +5% ou +10% par amélioration, dans la limite d'un catalogue propre à chaque famille de lieu. Il faut d'abord avoir débloqué CETTE amélioration précise par la Recherche (voir ci-dessous).
Chaque famille de lieux (restauration, commerce, hôtellerie, culture, sport, patrimoine) a un catalogue d'améliorations réparties en deux paliers (+5% et +10%). Contrairement à un simple achat, chaque amélioration se débloque individuellement par la Recherche avant de pouvoir être achetée.
L'écran Recherche s'ouvre sur une rangée de pastilles, une par famille, avec sa progression
(3/10) et un point vert si une recherche y tourne. On touche une pastille pour afficher l'arbre
de cette famille. Le bouton « ? » de l'en-tête rappelle ces règles à tout moment.
Au sein d'un même palier d'une famille, toutes les améliorations sont accessibles en parallèle, sans ordre imposé : vous choisissez librement laquelle rechercher en premier, selon ce qui compte pour vous.
Le palier +10% d'une famille s'ouvre dès qu'une majorité (un peu plus de la moitié, pas la totalité) de son palier +5% est débloquée. Les améliorations +5% laissées de côté ne sont jamais perdues : vous pouvez y revenir n'importe quand.
Lancer une recherche coûte des Coins (payés d'avance, non remboursés, jamais de cash) et prend un délai réel, identique pour toute amélioration d'un même palier :
| Palier | Coût | Durée |
|---|---|---|
| +5% | 🪙 2 | 45 min |
| +10% | 🪙 3 | 2 h |
Les Coins ne s'achètent pas seulement : objectifs atteints, série quotidienne et parrainage en rapportent aussi. Le cash, lui, ne sert qu'à acheter l'amélioration une fois débloquée (sur un lieu) : deux gestes distincts, deux monnaies distinctes.
Une seule recherche à la fois, toute famille et toute amélioration confondues : lancer une recherche bloque toutes les autres jusqu'à son terme. C'est ce verrou, pas la monnaie, qui limite la vitesse de progression : dépenser des Coins ouvre l'accès à un nœud, jamais plus d'un à la fois.
Un bouton Accélérer la termine immédiatement contre des Coins supplémentaires, proportionnels au temps restant (1 Coin / 10 min). Les Coins n'achètent que du temps et l'accès : ni le fonctionnement de l'amélioration, ni son coût d'achat ne changent.
Les améliorations déjà achetées avant l'arrivée de la Recherche restent acquises : rien n'est reverrouillé rétroactivement.
Église, mosquée, synagogue, temple, mais aussi calvaire et oratoire : ces lieux dérogent à toutes les règles de revenu ci-dessus. Aucun revenu, jamais, quels que soient le prix payé, les améliorations achetées ou l'état d'entretien. Investir dedans est un don, pas un placement.
Une part de bâtiment se prend en votre nom propre ou via une de vos sociétés (choix « Investir avec » dans la fenêtre d'investissement) : elle est alors payée sur la trésorerie de la société, qui en encaissera le revenu et paiera l'impôt sur les sociétés. Une part déjà détenue en nom propre peut aussi être logée dans une société plus tard. → §6
Et si votre solde ne suffit pas, la banque finance le manque, en se gageant sur le revenu que la part va produire. → §7
Dans l'onglet Propriétaires, mettez votre part en vente au prix que vous voulez, entre la moitié de votre mise et le triple. Les deux bornes regardent aussi la valeur du jour, et retiennent celle des deux références qui ouvre le plus large : sans cela, un bien dont la commune a monté deviendrait incessible à sa valeur, et un bien dont la commune a reculé, invendable. Le plancher descend sous votre prix de revient exprès : sans cela, un bien qui s'est dégradé serait invendable à son prix de marché. La part se cède en entier, à n'importe quel joueur et de n'importe où. Personne ne peut vous forcer à vendre. L'acheteur paie en nom propre ou avec l'une de ses sociétés, comme pour un achat neuf : la part revient alors à la société, qui paie sur sa trésorerie.
Les offres. Vous pouvez aussi proposer de racheter tout ou partie de la part d'un autre détenteur (bouton « Offre » sur sa ligne), ou proposer la vôtre à un ami (« Vendre » sur l'écran de votre part). La part se choisit par pas de 1%, et le vendeur cède tout ou garde au moins 1%. Le prix reste dans les mêmes bornes que la mise en vente, calculées sur la part visée ; sous 80% de la valeur du jour, l'écran le signale comme suspect. L'autre joueur a 3 jours pour accepter ; rien n'est débité avant, et tout est revérifié au moment d'accepter. Frais, commission et plus-value sont ceux d'une vente classique.
D'abord la commission d'agence : 5% du prix, retenue sur ce que vous recevez. Elle est due à chaque vente, même à perte, et c'est le barème réel (une agence prend 4 à 6%, à la charge du vendeur). Aucune patience ne l'efface.
Ensuite l'impôt, et seulement si vous gagnez quelque chose. En nom propre, la plus-value d'un bâtiment (le prix de vente net de commission, moins ce que le bien vous a coûté, frais d'acquisition compris) est imposée à 36,2% : 19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux. Cet impôt s'efface avec la durée de détention, et en deux temps :
| Vous détenez depuis | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| moins de 72 jours (6 ans) | dû en entier | dus en entier |
| 72 à 263 jours (6 à 21 ans) | 6% de moins par année | 1,65% de moins par année |
| 264 jours (22 ans) | effacé | encore dus à 72% |
| 276 à 359 jours (23 à 29 ans) | effacé | 9% de moins par année |
| 360 jours (30 ans) | effacé | effacés |
L'abattement se compte en années pleines, comme au réel : une année, ce sont 12 jours de jeu, et rien ne s'efface tant que la 6e n'est pas entièrement écoulée. Au-delà de 50 000 de plus-value imposable (après l'abattement de l'impôt sur le revenu), une surtaxe de 2% à 6% du gain entier s'ajoute sur un bâtiment ou une rue (jamais sur un commerce) : c'est la taxe réelle sur les plus-values immobilières élevées.
Renforcer une part remet son ancienneté en cause. Racheter sur un bien que vous détenez déjà fusionne les deux parts, et l'ancienneté de l'ensemble devient la moyenne des deux, pondérée par ce que chacune vous a coûté : une part de 8 000 détenue depuis 240 jours, renforcée de 26 000, retombe à 56 jours. Sans cette règle, garder une vieille petite part aurait suffi à revendre sans impôt tout ce qu'on achète ensuite.
Sur une plus-value de 10 000, vous payez 3 620 en vendant tout de suite, 2 196 après 180 jours, 1 238 après 264 jours alors que l'impôt sur le revenu est pourtant déjà entièrement effacé, et plus rien après 360 jours. Beaucoup vendent au 264e jour en se croyant exonérés : c'est le piège, et il existe aussi dans la réalité, entre 22 et 30 ans de détention (un jour de jeu valant un mois).
Un bâtiment déclaré en résidence principale échappe entièrement à cet impôt, quelle que soit sa durée de détention : c'est la seule exonération totale du jeu, et c'est la vraie règle. Un seul de vos bâtiments peut l'être à la fois, et il doit l'être depuis au moins 30 jours le jour de la vente. Ce délai, lui, est une règle du jeu : dans la réalité, aucune durée minimale n'est exigée, mais le bien doit être votre résidence principale effective et habituelle au jour de la vente, et l'administration requalifie les installations de façade. Le jeu ne peut pas vérifier que vous y vivez : les 30 jours en tiennent lieu.
Un bâtiment que vous avez AMORTI vous coûte plus cher à la revente. Le meublé, la courte durée et le saisonnier ouvrent l'amortissement (voir plus haut), et la revente le reprend : le prix d'acquisition retenu est diminué de tout ce que vous avez amorti, donc votre plus-value enfle d'autant. Ce que l'amortissement vous a fait gagner en impôt sur le revenu, la vente vous le reprend. C'est exactement la règle réelle depuis la loi de finances 2025.
Une part de commerce suit un autre régime en nom propre : celui des plus-values professionnelles, parce qu'un fonds n'est pas un immeuble.
| Vous détenez depuis | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| moins de 24 jours (2 ans) | au barème de votre foyer, la plus-value s'ajoutant à vos revenus de l'année | 18,6% |
| 24 jours (2 ans) et plus | 12,8% | 18,6% |
Aucun abattement pour durée de détention, aucune exonération, aucune surtaxe : sur une plus-value de 10 000 réalisée après 2 ans, vous payez 3 140, que vous ayez gardé le commerce 3 ans ou 30. Seule exception : la part de la plus-value qui reprend les amortissements que vous avez déduits (le fonds s'amortit aussi en nom propre, voir plus bas) reste au barème, même après 2 ans.
En société, la règle est autre : l'impôt porte sur la différence entre le prix de vente et ce qu'il reste du bien dans les comptes après amortissement, et aucun abattement de durée ne s'applique. Attendre n'y change rien.
L'écran de mise en vente vous annonce la commission, l'impôt, ce qui vous restera et, pour un bâtiment, dans combien de jours l'impôt tombera à zéro, avant que vous ne fixiez votre prix.
Les frais d'acquisition valent aussi sur le marché entre joueurs : les droits de mutation d'un fonds sur un commerce (0% jusqu'à 23 000 €, 3% jusqu'à 200 000 €, 5% au-delà, par tranches), 7% sur un bâtiment, exactement comme sur une part libre. Racheter à un joueur ne les évite pas, et le bouton Racheter annonce le total, frais compris.
Le rachat se finance à crédit comme un achat neuf, qu'il passe par le bouton Racheter ou par une vente qu'un ami vous propose : même apport minimal, même banque, qui prête le prix mais jamais les frais, et juge le dossier sur le revenu de la part rachetée.
Additionnez les deux bords : un aller-retour coûte jusqu'à 10% sur un commerce (5% de commission, plus des droits de 0 à 5% selon le prix de la part) et 12% sur un bâtiment, avant même l'impôt. C'est la vraie raison pour laquelle on n'achète pas un bien pour le revendre six mois plus tard, ici comme dans la réalité.
Les parts de BÂTIMENT se revendent de la même façon (15/09/2026), depuis l'onglet Propriétaires de la fiche du bâtiment : mêmes bornes de prix, même cession en entier, même commission. Le même onglet permet aussi de loger sa part dans une de vos sociétés (un apport), ou de l'en reprendre (un rachat ou une attribution) : voir « Loger un bien dans une société, l'en ressortir ». La valeur retenue porte l'état du bâtiment et son étiquette énergie : sortir un immeuble délabré coûte moins cher qu'en sortir un neuf.
Un bâtiment ne se loue pas d'une seule façon. Si vous en êtes le copropriétaire majoritaire, vous choisissez son régime de location : ouvrez sa fiche, menu d'actions, « Régime de location ».
| Régime | Loyer | Charges | Ce qu'il vous laisse |
|---|---|---|---|
| Location nue (bail 3 ans) | ×1 | 13% | 0,87 |
| Location meublée (bail 1 an) | ×1,15 | 19% | 0,93 |
| Courte durée (bail mobilité, étudiants) | ×1,30 | 28% | 0,94 |
| Location saisonnière (meublé de tourisme) | ×2 | 45% | 1,10 |
La colonne qui compte est la dernière. Le saisonnier encaisse deux fois le loyer du nu et vous laisse 26% de plus, pas le double : le ménage, le linge, la conciergerie et la commission de plateforme prennent le reste. Un rendement s'annonce en brut et se vit en net.
Un locataire ne reste pas éternellement, et un logement ne se reloue pas le jour même. Ouvrez l'onglet Logements d'un de vos bâtiments : vous y lisez qui est loué et qui est vacant, en ce moment.
Sur un bâtiment de taille raisonnable, l'onglet en donne la liste, une ligne par logement : le visage de qui l'occupe, sa surface, son étage, depuis combien de temps il est là et dans combien de temps son bail se termine. Un logement vide, lui, ne montre personne et dit dans combien de temps il se reloue. Un départ se voit donc venir, et le locataire qui arrive n'est jamais celui qui est parti. Au-delà d'une vingtaine de logements, ils sont regroupés par taille.
Ces habitants sont des personnages, pas des joueurs. Ce sont des illustrations de fiction : personne dans le jeu n'habite votre immeuble, et aucun visage ne désigne quiconque.
Qui habite chez vous dépend de la taille du logement, et c'est ce qui décide du rythme :
| Logement | Qui l'occupe | Il reste | Il se reloue en |
|---|---|---|---|
| Studio (30 m²) | un étudiant, un jeune actif | 1 an et demi | trois semaines |
| 2 pièces (45 m²) | un célibataire, un jeune couple | 2 ans et demi | un mois |
| 3 pièces (65 m²) | un couple | 4 ans | un mois |
| 4 pièces (85 m²) | une famille | 6 ans | deux mois |
| 5 pièces (110 m²) | une famille nombreuse | 8 ans | deux mois et demi |
Aucun des deux n'est meilleur, et c'est voulu. Un immeuble de studios tourne sans arrêt mais se reloue vite ; un immeuble de grands logements ne bouge presque jamais, mais chaque départ vous coûte des semaines. Sur la durée, les deux rapportent la même chose : ce qui change est la régularité de vos revenus, jamais leur montant moyen.
Le temps du jeu va plus vite que le vôtre. Un jour réel vaut un mois de jeu, une année de jeu passe donc en douze jours. Les durées d'un bail vous sont données dans le temps du jeu (« depuis 3 ans », « part dans 5 mois »), alors que vos loyers, eux, se comptent par jour réel. Un locataire annoncé partant « dans 5 mois » quitte donc les lieux dans cinq jours à votre montre.
Trois choses pèsent sur la vacance :
Une maison est louée ou vide, il n'y a pas d'entre-deux : elle n'a qu'un logement. C'est le bien dont le revenu est le plus irrégulier du jeu, et c'est normal.
Ce qui vous est annoncé est une moyenne. La fiche d'un bâtiment et l'écran de choix d'usage affichent le loyer moyen, vacance comprise, celui que vous toucherez sur la durée. L'écran de choix vous donne aussi la fourchette : entre quel montant et quel montant il oscille. Regardez les deux avant de basculer en saisonnier.
Trois usages ne rapportent aucun loyer. Chacun échange ce loyer contre autre chose.
| Usage | Ce que ça coûte | Ce que ça apporte |
|---|---|---|
| Résidence principale | tout le loyer | revente totalement exonérée d'impôt sur la plus-value |
| Résidence secondaire | le loyer, plus la taxe d'habitation de sa commune, majoration votée comprise (en moyenne ~7% du loyer potentiel) | vous l'occupez |
| Laissé vacant | le loyer, plus, dans une agglomération tendue, une taxe sur les logements vacants après un an de vacance (12 jours) : 17% de la valeur locative cadastrale, puis 34% la deuxième année, plus 9% de frais | plus aucun revenu imposable : vous ne pariez que sur sa valeur |
Un seul de vos bâtiments peut être votre résidence principale, et il faut l'avoir déclarée 30 jours avant de vendre pour être exonéré (une règle du jeu : la réalité n'exige aucun délai, mais une résidence principale effective le jour de la vente). C'est l'avantage fiscal le plus puissant du jeu, et vous devez choisir sur quel bien le placer.
La valeur locative cadastrale est la valeur que le fisc prête à un logement pour ses taxes : évaluée sur les loyers de 1970, elle ne vaut que deux à cinq mois du loyer actuel. Le jeu retient 30% du loyer potentiel. Une vacance de quelques jours entre deux locataires ne coûte donc jamais de taxe : seul un logement vide depuis un an la paie, et seulement dans les 1 430 communes des agglomérations tendues de la liste officielle (Paris et sa région, Lyon, Marseille, Lille, Toulouse, Bordeaux…). La taxe d'habitation d'une résidence secondaire porte sur la même valeur, au taux réel de sa commune (taux 2025 de la commune et de son intercommunalité, plus les frais de gestion) ; en zone tendue, la commune peut la majorer de 5 à 60%, et le jeu applique la majoration qu'elle a votée (60% à Paris, 20% à Toulouse, aucune à Lille).
Tant que vos recettes de courte durée (courte durée et saisonnier réunis) restent sous 23 000 € par an (~1 917 € par jour de jeu), cette location est un meublé comme un autre : son bénéfice supporte les prélèvements sociaux du meublé, 18,6%. Au-delà, vous exercez une activité : le bénéfice de votre seule courte durée relève des cotisations d'indépendant, au vrai barème 2026 (maladie, retraite, allocations familiales, CSG-CRDS) sur ce bénéfice abattu de 26%, soit environ 28 à 32%. Les cotisations remplacent les prélèvements sur ce bénéfice, elles ne s'y ajoutent pas, et elles sont en partie déductibles de l'impôt sur le revenu. Vos loyers nus, la redevance de vos commerces et votre meublé longue durée gardent leurs prélèvements sociaux (17,2% et 18,6%).
Seules la courte durée et le saisonnier comptent dans ce seuil : un bâtiment loué nu ou en meublé longue durée n'y entre pas, quel que soit son loyer, et ne paie jamais de cotisations.
La plupart des bâtiments n'ont pas de nom : dans vos listes, ils s'appellent « Immeuble · 838 m² de plancher », ce qui ne les distingue pas les uns des autres. Si vous êtes le copropriétaire majoritaire d'un bâtiment sans nom (ou le coassocié majoritaire d'un commerce), vous pouvez donc le baptiser : ouvrez sa fiche, menu d'actions, « Nommer ce bien ».
Les commerces du jeu sont de vrais commerces. Certains ferment, et le lieu ferme alors dans le jeu : il est liquidé, les parts sont annulées, et chaque détenteur de parts reçoit la moitié de la valeur de sa part. L'autre moitié est perdue : un fonds qui ferme perd sa clientèle, et c'est elle qui faisait sa valeur.
Il n'y a ni préavis ni fenêtre pour revendre : sans cela, la mécanique consisterait à refiler la perte au joueur suivant. En contrepartie, aucune fermeture n'est appliquée sans vérification humaine (un commerce peut changer de place sur la carte sans avoir fermé), et l'événement reste rare.
Si une nouvelle activité ouvre à cette adresse, elle réapparaît plus tard comme un nouveau lieu, ouvert à tous. Vous n'avez aucune priorité dessus.
Un événement très rare, tiré au rythme du temps de jeu : chaque jour de jeu, chaque commerce détenu peut voir son gérant faire défaut. Dans la réalité, 2 à 3% des petites entreprises du commerce et de la restauration défaillent chaque année ; le jeu retient volontairement un risque dix fois plus faible. La redevance s'arrête le temps de constater les impayés et de trouver un repreneur, et le fonds perd une part de sa valeur avec la clientèle qui s'en va. Puis un nouveau gérant reprend. Le commerce reste ouvert et sur la carte.
| Type de fonds | Risque par an de jeu | Sans redevance | Valeur perdue |
|---|---|---|---|
| Clientèle attachée au lieu (boulangerie, pâtisserie, pharmacie, hôtellerie) | 0,15% | 4 jours | 15% |
| Tous les autres | 0,35% | 6 jours | 25% |
| Clientèle qui suit l'enseigne (supermarché, supérette, banque, station-service) | 0,25% | 6 jours | 45% |
En moyenne, ces défauts coûtent chaque année 0,025%, 0,1% et 0,12% de la valeur du fonds. Une fois ce risque déduit, un commerce rapporte 5,7 à 9,6% par an avant impôt, contre 4,35% pour un bâtiment loué nu, mais de façon bien plus irrégulière. Chaque détenteur est prévenu par une notification, la fiche du commerce indique la vacance en cours, et rien n'est repris de ce qui dort déjà dans le réservoir. Un lieu de culte n'a pas de gérant.
Chaque part que vous acquérez, bâtiment ou commerce, est détenue par quelqu'un : vous, ou une de vos sociétés. Cette question se pose à chaque acquisition (« Acquérir avec » / « Investir avec »), et c'est l'un des vrais leviers du jeu, parce qu'elle change la fiscalité, la capacité d'emprunt et la trésorerie qui paie.
Une société détient vos biens dans une trésorerie dédiée. Une SASU paie l'impôt sur les sociétés ; une SCI est transparente (son résultat est imposé chez ses associés), sauf option pour l'impôt sur les sociétés.
| Forme | Associés | Impôt | Pour |
|---|---|---|---|
| SASU | vous seul | impôt sur les sociétés | optimiser vos revenus tout de suite |
| SCI | 2 associés minimum, sur invitation | chez les associés, ou IS sur option | investir entre amis |
| SCI à capital variable | ouverte à tous, sans invitation | chez les associés, ou IS sur option | gérer un fonds ouvert |
| SCPI | ouverte à tous, gérée par une société de gestion | chez les associés | placer une toute petite part, sans rien gérer |
Les trois premières se créent ; une SCPI ne se crée pas (un particulier ne peut pas en fonder une), on y souscrit : ce sont les SCPI régionales de l'État.
Une SCI ne se constitue que lorsque tous les invités ont accepté et versé leur apport. Si l'un refuse, tout est annulé et chacun remboursé. On ne peut inviter que des amis.
Une SCI à capital variable se crée avec un nom, un apport de départ et 5 000 de frais de constitution. Elle reste ouverte en permanence : n'importe quel joueur peut y souscrire une part, à tout moment, sans invitation ni accord du gérant, sans frais d'entrée (il n'y a pas de société de gestion à rémunérer). En échange, le créateur garde seul la main sur les achats de la société ; les souscripteurs sont de purs associés passifs.
En créer une demande le niveau 10 (gérer un fonds ouvert engage l'argent d'autres joueurs) ; y souscrire n'est soumis à aucune condition de niveau.
Le prix des parts suit la valeur RÉELLE du fonds, pas la simple somme des apports : si le gérant a bien investi et que le fonds vaut plus qu'à sa création, un nouveau souscripteur paie plus cher pour le même pourcentage. Sans cette règle, rejoindre tard un fonds performant reviendrait à capter gratuitement le travail du gérant et des premiers souscripteurs.
Se retirer se fait tout de suite, au même prix réel du jour. L'impôt ne porte que sur la plus-value, le prix moins votre prix de revient (ce que vous avez payé ces parts, au prorata des parts cédées) : plus-value immobilière des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention, si la SCI est à l'impôt sur le revenu ; flat tax (PFU) de 31,4% si elle a opté pour l'impôt sur les sociétés. Une moins-value ne paie rien. Le rachat est plafonné par la trésorerie disponible du fonds : si tout son argent est investi en bâtiments, une revente peut échouer faute de liquidités. Un détenteur unique ne peut pas racheter ses propres parts : il distribue des dividendes, qui est la même opération.
Une SCI (entre amis ou à capital variable) est par défaut à l'impôt sur le revenu : elle est fiscalement transparente, ne paie pas d'impôt sur les sociétés et n'amortit pas ses biens.
Exemple. Une quote-part de résultat de 17,83, pour un associé salarié au taux marginal de 30% : 8,42 d'impôt (30% + 17,2% = 47,2%).
Opter pour l'impôt sur les sociétés se fait à la création, ou plus tard depuis le menu de la fiche (« Régime fiscal », gérant seul). Avant la bascule, la période à l'impôt sur le revenu est collectée et imposée chez les associés. L'option est révocable jusqu'à la fin de la 5e année (60 jours de jeu), irrévocable ensuite ; une SCI qui y a renoncé ne peut plus opter. Y renoncer, c'est cesser l'impôt sur les sociétés : la SCI paie l'IS sur les plus-values latentes de ses bâtiments (qui repartent à leur valeur du jour, amortissement remis à zéro), et ses bénéfices non distribués sont réputés distribués : chaque associé en nom propre paie la flat tax de 31,4% sur sa quote-part sans que l'argent quitte la SCI (une société associée l'intègre à son résultat, selon le régime mère-fille). Ses déficits non imputés sont perdus. Le retour à l'impôt sur le revenu est définitif.
Toute société est domiciliée dans une commune : son siège social, choisi à sa création (la ville de votre profil vous est proposée) et modifiable ensuite par son gérant. C'est lui qui la fait figurer dans l'onglet « Sociétés » de la fiche de cette ville, et lui qui déterminera son impôt local. Une société n'apparaît donc que dans une ville, celle de son siège, même si ses biens sont ailleurs. Poser le siège la première fois est gratuit ; le déplacer coûte 2% du patrimoine de la société, au minimum 5 000 €, prélevés sur sa trésorerie.
Une société peut aussi déclarer une spécialité (le métier qu'elle revendique). Elle est libre, gratuite et sans effet sur le jeu : ni sur les revenus, ni sur les impôts, ni sur les prix. C'est une façon d'annoncer ce que vous faites, visible sur sa fiche et dans l'annuaire, indépendante de votre propre spécialité de joueur.
40 caractères au plus, et deux règles : le nom doit être libre (une autre société vivante ne doit pas déjà le porter, à la casse, aux accents et aux espaces près) et ne pas usurper une autorité du jeu (« My City Streets », « Modération », « Équipe officielle »). Un mot courant reste utilisable dès qu'il est accompagné : « Support Immobilier » passe, « Support » seul non.
L'État ouvre deux familles de sociétés, toutes deux ouvertes à tous et repérables dans l'annuaire des sociétés : n'importe qui peut y souscrire, sans invitation ni déplacement.
Ces sociétés sont gérées automatiquement : leurs revenus sont encaissés sans intervention, et leurs bâtiments entretenus au moins au palier « Correct » sans qu'elles reçoivent de parts en échange, contrairement à vous quand vous rénovez : les parts libres de ces bâtiments le restent. Votre part ne perd donc pas de valeur parce qu'un bâtiment aurait été négligé, faute de gérant humain pour s'en occuper.
Une fois souscrit, le fonds rejoint vos sociétés dans « Mes biens ». Le placement sans effort a un coût, qui le laisse toujours un peu moins rentable que le bâtiment qu'on achète soi-même :
Le bouton en forme d'immeuble, sur la carte, ouvre l'annuaire : toutes les sociétés actives du jeu, avec nom, forme, nombre d'associés, nombre de biens détenus, patrimoine, siège et spécialité quand ils sont déclarés, et une recherche par nom. Le patrimoine dit la taille d'une société ; le nom de son gérant et le détail de ses biens, eux, n'y figurent pas : cela ne regarde que ses associés. Les sociétés ouvertes aux investisseurs portent un bouton « Souscrire ». Toucher le nom d'une société ouvre sa fiche : forme, ancienneté, patrimoine, revenu par jour, biens. Le détail du portefeuille n'y apparaît que si la société est ouverte aux investisseurs (on n'investit pas à l'aveugle) ou si l'on en est associé ; la répartition du capital est réservée aux associés, sauf pour les sociétés d'État où elle est publique.
Le bouton en forme de plateau, sur la carte, ouvre l'annuaire des villes : toutes les villes du jeu où au moins un bien est détenu, triées par patrimoine cumulé, avec une recherche par nom. Toucher une ville ouvre sa fiche : une carte avec son contour officiel (absente pour les petites communes sans tracé administratif dans OpenStreetMap), la note d'attractivité de la commune, la part de bâtiments restants et de lieux restants (ce qui n'appartient encore à personne parmi les biens repérés ici), le nombre de rues et de lieux découverts (repérés par des joueurs, détenus ou non), le patrimoine cumulé, et le nombre de lieux par famille (restauration, commerce, hôtellerie, culture, sport, patrimoine, culte : les mêmes familles que l'écran Recherche). Un onglet Mairie regroupe l'équipe municipale et le budget de la ville (voir « L'équipe municipale » plus bas). Un onglet Propriétaires liste les joueurs qui détiennent au moins un bien dans la ville (pseudo, nombre de biens, patrimoine), triés par patrimoine décroissant : toucher une ligne ouvre la fiche publique de ce joueur.
Un second raccourci existe sur la carte : le blason, sous le bouton Exploration, ouvre directement la fiche de la ville que la carte regarde (celle qui contient le centre de l'écran, pas celle où vous vous trouvez). Il disparaît tant que le jeu ne connaît pas le contour de cette commune.
Les stats d'une ville portent sur les biens réellement situés dans son périmètre géographique, jamais sur la ville que vous avez déclarée dans votre profil : un immeuble acquis à Lille compte pour Lille, même si vous vivez ailleurs.
Le picto marque-page en haut de la fiche l'épingle (voir « Vos lieux » plus haut) : un simple raccourci pour la retrouver, une ville ne s'achetant jamais.
Chaque ville porte une note d'attractivité sur 100, et ce sont les joueurs qui la font bouger. Une ville attend 13 services : sécurité, secours, santé, écoles, pharmacie, petite enfance, culture, sport, commerces, enseignement supérieur, transports, poste, action sociale. Les bâtiments, eux, existent déjà : ils viennent de la carte du monde réel. Ce qui manque, c'est quelqu'un pour les faire tourner.
Un équipement ne compte comme service en marche qu'à deux conditions : un joueur en détient des parts, et son état est au moins correct. Comme un bâtiment se dégrade tout seul, la note d'une ville redescend si personne n'entretient ses services : tenir une ville est un engagement, pas un achat une fois pour toutes.
La part détenue compte aussi : un besoin satisfait rapporte son poids entier à partir de 75% du bâtiment, 85% de son poids au-delà de la majorité, 70% au-delà du quart, et 55% en dessous. Le premier investissement rapporte donc déjà plus de la moitié (c'est lui qui remet le service en marche), et monter au capital ajoute par-dessus. C'est votre meilleur établissement qui compte, pas la somme de tous, et les parts de plusieurs joueurs sur le même lieu se cumulent.
La note est le rapport entre ce qui tourne et ce qui existe dans la commune : une ville sans université n'est jamais pénalisée pour ça. Elle s'affiche à la ligne « Attractivité » de l'onglet Accueil, et sert à trier l'annuaire des villes. Si le jeu connaît moins de 4 services dans une commune, il ne la note pas et l'écrit (« pas encore mesurée ») : ce n'est pas la même chose qu'une note de zéro.
La section Services de la fiche (onglet Mairie) liste les 13 besoins un par un, chacun avec une barre allant du rouge au vert : le repère dit où en est ce besoin, et le pourcentage à droite donne la part détenue. Chaque changement de couleur est l'un des quatre paliers ci-dessus. Dépliez un besoin pour voir ce qu'il y a à y faire, avec trois cas qu'il ne faut pas confondre : un service sans aucun investisseur, pour lequel le jeu propose les lieux les plus proches de vous, avec leur distance et s'ils sont déjà repérés ; un lieu déjà détenu mais laissé se dégrader (une rénovation suffit à rétablir le service, inutile d'acheter autre chose) ; ou un service qui ne tourne qu'en partie, pour lequel le jeu montre le lieu à renforcer et ne propose alors aucun autre achat, puisque seule la part du meilleur établissement compte. Il faut y être passé à moins de 100 m pour investir, comme partout : les manques d'une ville se comblent d'abord par ceux qui y vivent.
La note bouge immédiatement dès que vous investissez ou rénovez : la fiche dit toujours la vérité de l'instant. Seul le classement de l'annuaire est rafraîchi périodiquement, et peut donc avoir quelques heures de retard juste après votre action.
Aujourd'hui, cette note est une affaire de réputation : elle s'affiche sur la fiche et l'annuaire peut être trié dessus. Elle ne change ni vos revenus ni vos impôts.
Chaque ville compte neuf sièges : le maire, le premier adjoint, et un adjoint par famille de lieux (restauration, commerce, hôtellerie, culture, sport, patrimoine, cultes), visibles sur l'onglet Mairie de sa fiche. Pour vous présenter, vous devez être physiquement à la mairie de la ville (le jeu relit votre position, jamais celle que vous prétendez) ; le menu d'actions de la fiche propose alors l'entrée « Se présenter ». La mairie visée est la principale (l'hôtel de ville) : dans une ville qui compte aussi des mairies de quartier ou d'arrondissement, elles ne comptent pas. La fiche d'une mairie liste les autres mairies de la ville, avec leur rôle et leur distance.
Le jeu vous signale les occasions : quand un siège est libre là où vous êtes et que vous n'occupez aucun poste dans cette commune, un bandeau « Mandat à prendre » s'affiche sur la carte avec la distance jusqu'à l'hôtel de ville. Il disparaît seul après quelques secondes et ne revient pas avant plusieurs jours.
Le taux communal (0 à 15%) décide de la taxe foncière que paient les propriétaires de la commune, et alimente la trésorerie de la ville. Il se lit dans l'onglet « Mairie » de la fiche, avec l'équipe municipale.
Chaque élu a son périmètre, et personne ne décide à la place d'un autre : le maire et le premier adjoint fixent le taux général (les bâtiments, et toute famille sans adjoint) ; chaque adjoint de famille fixe celui de sa seule famille, et lui seul, le maire compris, ne peut pas y toucher. Tant qu'un siège de famille est vacant, cette famille suit le taux général.
La fiche de la mairie elle-même (ouverte depuis la carte comme n'importe quel bâtiment) a son propre onglet « Ville », qui affiche directement qui est maire et adjoint et le taux communal, sans passer par la fiche de la ville.
Pour suivre tous les élus du jeu sans ouvrir les villes une par une, la page Notifications a un onglet Politiques : les mandats décrochés, datés au jour le jour comme le reste du fil, la ville en tête de chaque ligne. Une ligne ouvre le profil de l'élu.
Ce tableau compare le nom propre à une société à l'impôt sur les sociétés (SASU, ou SCI qui a opté). Une SCI à l'impôt sur le revenu, elle, suit les règles du nom propre pour chaque associé (voir « La fiscalité d'une SCI »).
| Nom propre | Société à l'IS | |
|---|---|---|
| Assiette de l'impôt | le résultat (revenus moins les charges du bailleur, la taxe foncière et les intérêts) | le résultat, avec DEUX charges de plus |
| Taux de l'impôt | 17,2% (18,6% en meublé et sur la redevance des commerces) + barème progressif jusqu'à 45% | 15% sur les 42 500 premiers euros de bénéfice de l'exercice (12 jours), 25% au-delà |
| Sortir le cash vers votre poche | sans objet | dividende : flat tax de 31,4%, dans la limite du bénéfice distribuable ; apport : réduction de capital, sans impôt jusqu'au prix de revient |
| Capacité d'emprunt | mensualités ≤ 35% des revenus, ET reste à vivre positif | revenus ≥ 1,2 × mensualités |
| Charges déductibles | charges du bailleur (sauf le fonds de travaux, déductible quand des travaux le dépensent), intérêts, taxe foncière (jamais l'IFI), et l'amortissement de vos bâtiments meublés et de vos commerces | les mêmes, plus le comptable, et l'amortissement de tous les biens |
| Amortissement des biens | vos bâtiments meublés (meublé, courte durée, saisonnier) et vos commerces, dans la limite de ce que chaque activité rapporte après ses charges ; l'excédent est reporté sans limite de durée | tous les biens, quel que soit leur régime |
| Coût fixe | aucun | frais de comptable chaque jour |
L'amortissement est le plus puissant de ces avantages : chaque jour, on passe en charge une fraction du prix payé pour un bien, sans que rien ne sorte de la trésorerie. Qui vient d'investir ne paie donc souvent aucun impôt pendant longtemps. Un bâtiment s'amortit à 80% (le terrain ne s'use pas) sur 360 jours (30 ans) ; un commerce, qui n'a pas de terrain, à 100% sur 120 jours (10 ans), la règle réelle de la loi de finances 2026 pour les fonds acquis jusqu'au 31/12/2029. Une fois le bien entièrement amorti, l'impôt remonte : c'est un avantage qui récompense l'investissement continu, pas la thésaurisation. À la revente d'un bien amorti, l'impôt sur la plus-value se calcule depuis sa valeur comptable : ce qui a été déduit est rattrapé, l'amortissement est un report, pas une remise.
En nom propre, il faut avoir MEUBLÉ pour y avoir droit. Un bâtiment loué nu relève des revenus fonciers, qui ne connaissent pas l'amortissement : vous êtes imposé sur tout ce qui reste après vos charges. Le même bâtiment loué meublé (ou en courte durée, ou en saisonnier) amortit son bâti et efface une bonne part de votre impôt, tant que vous le gardez. C'est la vraie raison pour laquelle le meublé domine la location nue dans la réalité, et elle n'a rien à voir avec le montant du loyer. Une société, elle, amortit tous ses biens sans condition de régime.
Un commerce, lui, s'amortit aussi en nom propre. Sa redevance relève des bénéfices industriels et commerciaux, et la règle de la loi de finances 2026 vaut pour les entreprises à l'impôt sur le revenu comme pour les sociétés : 100% du prix sur 120 jours (10 ans). Comme ailleurs, la revente reprend tout ce qui a été déduit.
En nom propre, l'amortissement ne peut ni créer ni creuser un déficit. La déduction est plafonnée au résultat de l'activité : vos bâtiments meublés ensemble d'une part (meublé, courte durée, saisonnier), vos commerces ensemble d'autre part, chacun avec ce qu'il rapporte moins ses charges, intérêts d'emprunt et taxe foncière compris. Ce qui dépasse n'est pas perdu : c'est un amortissement différé, reporté sans limite de durée et déduit dès qu'une collecte laisse de la marge. La revente d'un bien ne reprend que ce qui a été réellement déduit ; le différé de ce bien disparaît avec lui, sans être taxé.
L'IS se compte sur l'exercice. Une société à l'IS a un exercice de 12 jours de jeu (un jour vaut un mois), qui court depuis sa création et se renouvelle tous les 12 jours. Le taux réduit de 15% vaut pour les 42 500 premiers euros de bénéfice imposable de l'exercice, tous bénéfices confondus (loyers et redevances, plus-values, dividendes imposables), 25% au-delà : une plus-value réalisée quand la tranche est déjà consommée paie 25%, la même en début d'exercice profite des 15%. Sur 100 000 € de plus-value, cela fait 20 750 € d'IS en début d'exercice, 25 000 € une fois la tranche consommée. Le taux réduit est réservé aux PME : chiffre d'affaires sous 10 M€, capital détenu à 75% au moins par des personnes physiques ou par des sociétés qui remplissent elles-mêmes ces conditions. Les enseignes nationales, détenues par l'État, paient 25% sur tout. À la clôture, les comptes sont arrêtés et la tranche à 15% repart de zéro.
Une moins-value est une charge. Une société à l'IS qui revend à perte (bâtiment, fonds de commerce, parts de société) déduit sa moins-value de son bénéfice de l'exercice. Ce qui n'est pas absorbé à la clôture devient un déficit reportable sans limite de durée, imputé sur les bénéfices suivants dans la limite de 1 M€ + 50% du bénéfice au-delà de 1 M€ (5 M€ de déficit face à 5 M€ de bénéfice : 3 M€ imputés, 2 M€ imposés). Une moins-value sur titres de participation (régime à 12%) ne se déduit pas, et une SCI qui renonce à l'IS perd ses déficits non imputés.
Le taux réduit à 15% est déjà moins que le minimum en nom propre (les prélèvements sociaux seuls le dépassent) : la société est intéressante même pour un petit investisseur, à condition de réinvestir. Le vrai arbitrage porte sur la sortie du cash : tout distribuer cumule IS et flat tax, ce qui n'est gagnant qu'aux gros revenus. Tant que vous réinvestissez, la société est presque toujours plus légère.
La trésorerie d'une société n'est pas un seul tas d'argent. Comme dans un vrai bilan, ses capitaux propres se lisent au coût historique (un bien pour ce qu'il a coûté, amortissements déduits, jamais pour sa valeur de marché) et se décomposent en trois :
Un dividende ne se prélève que sur le bénéfice distribuable : le report à nouveau positif, réserve légale dotée, pertes passées apurées. Ni le capital, ni un emprunt, ni un compte courant ne se distribuent : ce qu'une banque vient de prêter reste dans la société. Une plus-value latente non plus : elle le devient quand le bien est vendu.
Votre apport ressort autrement : par une réduction de capital, que le gérant décide depuis le menu de la fiche. La société rend l'argent à tous les associés au prorata de leurs parts. C'est un remboursement d'apport, non imposable dans la limite du prix de revient de vos parts (qui baisse d'autant) ; l'excédent éventuel paie la flat tax de 31,4%. Le capital ne descend jamais sous 1 €, on ne rembourse pas des apports que les pertes ont déjà consommés, et le remboursement se paie en trésorerie. Au réel, elle se vote en assemblée extraordinaire et les créanciers peuvent s'y opposer ; ici, ces plafonds protègent la banque.
La prime d'émission se rembourse elle aussi sans impôt (remboursement d'apport), mais seulement une fois le bénéfice distribuable entièrement versé : tant qu'il reste des bénéfices, ce qui sort est d'abord un dividende. Elle sort alors avant le capital. Une réduction de capital n'est pas soumise à cette priorité. Quand une société rachète les parts d'un associé qui se retire, elle lui rend sa quote-part de prime avant d'imputer le surplus sur le report à nouveau.
Un bien déjà acquis peut être déplacé vers une société, en ressortir, ou passer d'une société à une autre. Cela vaut aussi bien pour une part de bâtiment que pour une part de commerce. Aucun de ces mouvements n'est un simple changement d'étiquette : chacun est l'opération réelle, avec sa fiscalité.
| Mouvement | Opération | Qui paie quoi |
|---|---|---|
| Nom propre → société | Apport en nature (augmentation de capital) | vous : l'impôt sur votre plus-value (comme à la revente) et les droits d'apport (5% pour un bâtiment, barème des commerces pour un fonds) ; vous recevez des parts nouvelles |
| Société → nom propre | Rachat par vous | vous : le prix du marché + les frais d'acquisition (7% pour un bâtiment) ; la société : l'IS sur sa plus-value |
| Société → nom propre | Attribution en nature | la société : l'IS sur sa plus-value ; vous : la flat tax de 31,4% sur la part prise sur son bénéfice distribuable (le remboursement de vos apports n'est pas imposé, jusqu'au prix de revient de vos parts) et les droits de mutation |
| Société → autre société | Cession | la société d'arrivée : le prix + les frais d'acquisition ; celle de départ : l'IS sur sa plus-value |
La plus-value d'une société se calcule sur sa valeur nette comptable (coût moins amortissement) : tout l'amortissement qu'elle a déduit est repris à ce moment-là. Une attribution qui dépasserait ce que la société peut distribuer et rembourser (bénéfice distribuable + capital au-dessus de 1 €) est refusée : il reste le rachat.
Le bien repart à zéro chez son nouveau détenteur : son prix de revient devient sa valeur de marché plus les frais, son ancienneté repart du jour (et avec elle les abattements pour durée de détention), et l'amortissement déjà pris ne le suit pas. Apporté à une société, il y est inscrit à sa valeur d'apport (droits compris), qui entre au prix de revient de vos parts.
Un apport est une augmentation de capital. La société vous émet des parts nouvelles pour la valeur que le bien ajoute à son actif net, au prix de la part du moment (actif net lu avant l'apport). Les autres associés sont dilués sans perte de valeur : leur pourcentage baisse, la valeur de leurs parts ne bouge pas (à une part sur 10 000 près), et ils en sont notifiés. Seul associé, vous restez à 100%, mais le capital monte. Au bilan, l'apport (valeur + droits que vous avez réglés) se découpe en nominal, au capital (même nominal que les parts existantes), et prime d'apport pour le reste ; jamais d'émission au-dessous du pair (une société dont l'actif net est tombé sous son capital met tout au capital). L'apport est refusé si la société a d'autres associés et ne vaut rien (dettes supérieures aux biens), ou si le bien est trop petit pour qu'une seule part soit émise. Une SCI à l'impôt sur le revenu ne reçoit pas de fonds de commerce.
Exemple. Une société vaut 179 677,70 avant l'apport, pour 40 308 de capital. Vous y apportez un fonds qui ajoute 10 584 à son actif net (valeur d'apport 10 080, sans droits) : elle vous émet 556 parts sur 10 000 (5,56%), son capital monte de 2 374,36 et sa prime d'apport de 7 705,64. Le coassocié à 9,87% passe à 9,32%, ses parts valent toujours environ 17 732.
On ne sort un bien d'une société que si on la détient à 100%. Dès qu'elle compte d'autres associés (une SCI, un fonds ouvert), le bien y reste. Et une société dont une mensualité est impayée ne laisse rien sortir tant qu'elle n'est pas à jour.
Mieux vaut souvent acquérir directement pour la société que d'acquérir en nom propre puis d'apporter : l'apport fait payer l'impôt sur la plus-value et des droits. Une société investit dans les bâtiments et les commerces comme vous le feriez (le gérant doit être sur place pour la première part, la règle de proximité ne change pas), payées sur sa trésorerie.
Pour un bâtiment, si vous en détenez des parts via plusieurs entités (votre nom propre et une société, ou deux sociétés), chacune a sa propre ligne dans l'onglet Propriétaires, avec son propre chevron vers un écran de gestion dédié (bouton « Transférer »), qui chiffre l'opération avant de la confirmer.
Ses coûts sortent de sa trésorerie, jamais de votre poche : l'impôt sur les sociétés à la collecte, des frais de comptable fixes chaque jour, et la taxe foncière sur ce qu'elle détient. Les honoraires du comptable dépendent de la forme : 600 par an pour une SCI à l'impôt sur le revenu (une déclaration de résultats à répartir entre associés), 1 800 pour une SCI à l'impôt sur les sociétés et 2 000 pour une SAS (bilan, liasse fiscale, approbation des comptes), comme les honoraires constatés chez les experts-comptables. Une petite société paie donc ce coût fixe avant le premier euro de bénéfice : il faut assez de loyers pour l'absorber. Un bien n'est donc taxé qu'une fois, du côté où il est détenu. Elle ne paie pas l'IFI : c'est vous qui comptez vos parts dans votre patrimoine. Gardez-lui de quoi payer : une société vide dont la trésorerie est à sec accumule des dettes.
Chaque engagement de la trésorerie commune (acquisition, emprunt) notifie tous les associés.
Une société à sec (frais de comptable, taxe, mensualité) peut être renflouée par n'importe quel associé actif, gérant ou non, depuis sa fiche : bouton Apporter du cash.
Une société peut détenir des parts d'une autre : c'est une holding, et la société détenue est sa filiale. Ce que la holding gagne, ce sont les dividendes de ses filiales.
Onglet Prêts de la fiche société : ses emprunts en cours (reste dû, mensualité, prochaine échéance, marge de la banque), avec le remboursement anticipé. Le bouton Emprunter, lui, est dans le menu ☰ de la fiche, réservé au gérant.
Entrée Journal de ce même menu : tout ce qui a fait bouger sa trésorerie, le plus récent en tête, visible par tous les associés (achats, revenus encaissés, taxe, comptable, prêts, dividendes, comptes courants), avec le montant, la date et l'auteur de chaque mouvement.
Le crédit n'est pas une option de secours : c'est le moteur du jeu. Sans levier, votre épargne de départ ne vous permet d'acquérir qu'une poignée de biens. Il finance aussi bien une part de bâtiment qu'une part de commerce, et se contracte en nom propre ou au nom d'une société, chacun sur ses propres revenus.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Taux d'intérêt | 2,80% à 3,50% par an selon la durée (les taux du marché de septembre 2026 : 2,80% sous 10 ans, 3,30% de 10 à 20 ans, 3,40% de 20 à 25 ans, 3,50% à 25 ans), soit ~0,23% à ~0,29% par mensualité (sur le capital restant dû) |
| Frais de dossier et de garantie | 1,5% du capital, une seule fois, prélevés au déblocage |
| Assurance emprunteur | 0,325% par an (~0,027% par mensualité), sur le capital de départ |
| Durée | de 6 à 300 mensualités, soit 6 mois à 25 ans (1 mensualité par jour réel) |
| Montant | de 500 à 5 000 000 |
| Remboursement anticipé | libre à tout moment, avec une indemnité (voir plus bas) |
| TAEG | calculé et affiché sur chaque offre, plafonné par le taux d'usure (voir plus bas) |
| Nombre de prêts simultanés | illimité |
Les frais de dossier sont prélevés à l'instant où l'argent arrive : empruntez 10 000, il en arrive 9 850. Comme les frais d'achat d'un bien, ils ne se financent pas.
L'assurance s'ajoute à chaque mensualité, et se calcule sur le capital de départ, jamais sur ce qu'il vous reste à devoir. Votre dette fond, la prime ne bouge pas : les dernières mensualités sont donc proportionnellement bien plus lourdes que les premières. Sur 300 mensualités, elle représente environ 15% de ce que vous coûtent les intérêts.
L'indemnité de remboursement anticipé vaut le plus petit des deux : 3% du capital soldé d'avance, ou six mois d'intérêts (six mensualités) sur ce capital. C'est presque toujours le second qui s'applique, comme dans la réalité. Rembourser en avance reste souvent gagnant (l'indemnité se paie une fois, les intérêts évités courent sur toutes les mensualités restantes), mais ce n'est plus gratuit.
La banque juge votre dossier assurance comprise, et l'écran d'emprunt vous annonce le coût total du crédit avant que vous ne validiez. C'est ce chiffre qu'on compare, jamais le taux.
Le TAEG (taux annuel effectif global, « TEG » pour une société) réunit tout cela en un seul taux : intérêts, assurance et frais de dossier, calculés comme la loi l'exige (taux actuariel sur l'argent réellement reçu). Il figure sur chaque offre et sur la fiche de chaque prêt. Sur un crédit court, les frais pèsent sur peu de mensualités : 100 000 sur 300 mensualités donnent un TAEG de 4,22%, mais sur 12 mensualités de 6,40%.
Le taux d'usure est le plafond légal du TAEG, publié chaque trimestre par la Banque de France selon le type de crédit (avis au Journal officiel). Au 1er octobre 2026 : 4,09% pour un crédit immobilier de moins de 10 ans, 4,68% de 10 à 20 ans, 5,40% au-delà ; 8,56% pour un prêt personnel de plus de 6 000 (plus haut en dessous) ; de 5,83% à 6,79% pour une SCI. Une SAS n'y est pas soumise (société commerciale), pas plus que l'achat d'un commerce en nom propre (besoin professionnel).
Comme au réel, la banque ne refuse pas une offre qui dépasse ce seuil : elle réduit d'abord ses frais de dossier et de garantie, jusqu'à les supprimer, pour que le TAEG repasse dessous, et le devis vous annonce les frais ainsi réduits. Elle ne refuse que si les intérêts et l'assurance seuls dépassent déjà le seuil. Aux taux du marché que le jeu applique (un prêt court est moins cher qu'un long), cela n'arrive à aucune durée pour un crédit immobilier.
Vos prêts en cours ne sont pas concernés : le tarif est figé le jour de la signature.
Les mensualités sont prélevées automatiquement quand vous jouez. Un remboursement anticipé vous laisse choisir : réduire la durée (mensualité inchangée, vous finissez plus tôt et payez beaucoup moins d'intérêts) ou réduire la mensualité (durée inchangée, prélèvements allégés).
Comme au réel, un impayé coûte, puis mène jusqu'à la saisie. Chaque étape est annoncée par une notification et datée sur la carte du prêt :
Une société emprunteuse suit les mêmes étapes, sur ses propres biens. Quand elle n'a plus rien à saisir, la banque appelle la caution de son gérant (voir le dossier bancaire) : la dette restante devient la sienne, et la procédure continue sur ses biens personnels, trois jours plus tard.
Avant chaque accord, la banque examine son dossier, ligne par ligne. Il suffit d'une seule qui casse pour qu'elle refuse, et le refus vous dit laquelle : elles ne se corrigent pas de la même façon.
| Ligne | Vous, en nom propre | Votre société |
|---|---|---|
| Usure | TAEG de l'offre ≤ taux d'usure | idem pour une SCI ; sans objet pour une SAS |
| Taux d'effort | mensualités ≤ 35% de (salaire + 70% des revenus), quote-part de vos SCI à l'IR comprise | couverture : revenus retenus ≥ 1,2 × les mensualités |
| Associés | sans objet | SCI à l'IR : chaque associé reste sous 35%, sa quote-part de ce prêt comprise |
| Caution | sans objet | société à l'IS : le gérant se porte caution ; il doit être sans incident et sous 35% |
| Reste à vivre | assiette − mensualités − train de vie − impôt prélevé sur le salaire ≥ 0 | sans objet (pas de train de vie) |
| Épargne de sécurité | trésorerie après apport ≥ 3 jours de charges | ≥ 3 jours de mensualités |
| Incidents | aucune échéance en retard, aucun arriéré de train de vie, pas de fichage | aucune échéance en retard, pas de fichage |
| Emploi | un salaire suspendu ne compte plus dans l'assiette | sans objet |
La règle des 35% est le seuil HCSF, une protection des ménages. Une société est d'abord jugée sur la capacité de ses biens à se payer eux-mêmes (la couverture d'annuité), mais la banque regarde toujours qui est derrière :
La société à l'IS emprunte donc sur la rentabilité de ses biens, au prix d'un engagement personnel de son dirigeant. En contrepartie, une société n'a pas de salaire : une société vide n'obtient rien.
Vous, en revanche, pouvez emprunter dès votre arrivée sur votre seul salaire, avant d'avoir un seul bien. Chaque part acquise ajoute ensuite du revenu à votre assiette, donc augmente votre capacité d'emprunt : c'est l'effet boule de neige.
Le reste à vivre est souvent la vraie limite, avant les 35% : si votre train de vie mange l'essentiel de vos revenus, c'est lui qui plafonne votre emprunt. Le curseur du montant en tient compte et s'arrête à la plus basse des deux capacités. Allonger la durée fait monter le plafond (la mensualité baisse).
L'épargne de sécurité existe parce qu'une échéance tombe chaque jour : un compte vidé le jour de l'acquisition, c'est un impayé le lendemain, donc des acquisitions bloquées. La banque exige donc qu'il vous reste trois jours de charges en caisse une fois l'apport versé.
Vos dossiers se lisent à tout moment dans États financiers > Prêts, bouton « Dossier » : le vôtre, puis celui de chaque société que vous gérez.
Sur l'écran de confirmation d'acquisition, vous choisissez votre apport avec un curseur, même si votre solde couvre tout le prix ; la banque finance le reste, en se gageant sur le revenu que le bien va produire. Le curseur a deux butées : à gauche, l'apport minimum que la banque exige ; à droite, ce que votre solde permet moins l'épargne de sécurité. Buter à droite a donc une réponse contre-intuitive mais juste : mettez moins d'apport et empruntez davantage. Le curseur démarre à 20% et retient votre dernier réglage. Un achat comptant, lui, ne fait intervenir aucune banque : si votre solde couvre le prix, rien ne vous arrête. Le prêt et l'acquisition se font en une seule opération. Cela vaut pour les parts de bâtiment comme pour les parts de commerce.
Le bien seul ne se finance jamais à 100% : sa mensualité coûterait plus que son revenu ne rapporte. Une société neuve, jugée sur le seul revenu du bien, obtient environ 60% du prix (comptez 40% d'apport) ; un joueur en nom propre, dont le salaire et les autres revenus entrent dans l'assiette, peut se voir demander bien moins, parfois aucun apport.
Emprunter ne vous enrichit pas. Le capital reçu est compensé par la dette : votre valeur nette et votre classement ne bougent pas d'un centime. Le crédit vous donne de la puissance d'acquisition maintenant, à rembourser plus tard.
Vous n'exploitez pas le commerce : vous le confiez en location-gérance à un gérant, qui le fait tourner et vous verse une redevance. Son taux annuel, en pourcentage de la valeur du fonds, dépend de ce qui retient sa clientèle :
| Type de fonds | Exemples | Redevance par an |
|---|---|---|
| La clientèle suit l'enseigne | supermarché, supérette, banque, station-service | 11% |
| La clientèle tient au lieu | boulangerie, pâtisserie, pharmacie, hôtellerie | 6,5% |
| Tous les autres | restaurant, café, boutique, musée, monument… | 9% |
Un fonds qui garde ses clients quoi qu'il arrive se cède cher et rend donc moins ; une enseigne se cède moins cher et rend plus. Le taux s'applique à la valeur du commerce (donc à sa notoriété), modulé par son état, majoré par ses améliorations, puis partagé :
redevance = valeur × taux du fonds/12 × emplacement × état × bonus d'améliorations
↳ partagée entre les coassociés, au prorata de leur part
C'est plus que les 5% d'un bâtiment, et ce n'est pas un cadeau : c'est une prime de risque. Un gérant peut faire défaut (plus de redevance pendant quelques jours, et un fonds qui perd une part de sa valeur), un commerce peut fermer pour de vrai, et il ne rend alors que la moitié de sa valeur (voir §5, « Quand le gérant fait défaut » et « Quand le commerce ferme pour de vrai »).
On encaisse donc sur un commerce d'une seule façon : en détenir des parts. Améliorer un commerce augmente la redevance de tous ses coassociés.
Le facteur d'emplacement va de ×0,70 à ×1,80. Il récompense les biens bien situés et se calcule sur deux choses :
Ce facteur est affiché avant l'acquisition sur la fiche, ligne « Effet emplacement », et le revenu estimé en tient déjà compte. Comparez donc deux biens sur leur revenu, jamais sur leur prix. Il est ensuite figé à l'acquisition : il ne bougera plus, même si le quartier change.
En moyenne il vaut ×1,00. Un coin calme descend vers ×0,80, un quartier très animé monte au-delà de ×1,30.
⚠️ Ne pas confondre avec le BÂTIMENT. Un commerce est un fonds : il a des améliorations, qu'on achète. Un bâtiment n'en a pas - il encaisse le loyer de ses logements, que son état fait varier (son étiquette énergie, elle, pèse sur sa valeur, et interdit de louer un logement classé G).
Le même rendement, appliqué à la valeur du bâtiment. Cette valeur part du prix du marché de la commune (le prix réel du m²), multiplié par le facteur d'emplacement de sa rue : un immeuble identique ne vaut pas la même chose à Paris et à Lille, ni sur une place commerçante et dans une impasse, et il ne rapporte donc pas pareil.
loyer du bâtiment = valeur de base × 5%/12 × marché locatif local × état
× régime de location × logements occupés
↳ partagé entre les copropriétaires, au prorata de leur part
valeur de base = prix du m² de la commune × surface habitable × facteur d'emplacement
Le marché locatif local corrige le rendement selon la commune : à Lille, où les loyers rapportent un peu moins qu'ailleurs au regard des prix, il vaut 0,832. L'étiquette énergie n'entre pas dans le loyer : elle fait varier la valeur du bien (de +15% en A à −13% en G), et un logement classé G ne rapporte rien tant qu'il n'est pas rénové. Un exemple complet, calculé au centime, est sur la page Méthode et hypothèses.
Les deux derniers facteurs sont ceux que vous pilotez : le régime multiplie le loyer par 1 en nu et jusqu'à 2 en saisonnier, et les logements occupés le font osciller au fil des départs et des relocations. Les écrans qui décrivent un bien vous en donnent la moyenne ; seul votre compte de résultat affiche l'instant.
Trois différences avec un commerce, et elles sont toutes voulues :
| Le commerce | Le bâtiment | |
|---|---|---|
| Ce qui module | ses améliorations (achetables) | l'état et l'étiquette énergie (subis) |
| Qui paie la taxe foncière | personne | son propriétaire |
Un bâtiment rapporte qu'il abrite un commerce ou non : ce sont ses logements qui paient, pas ses occupants. Deux exceptions seulement - un abri sans murs n'a rien à louer, et un logement classé G est interdit à la location tant que des travaux ne l'ont pas remonté d'une lettre (§6).
Votre revenu ne tombe pas dans votre poche : il s'accumule dans un réservoir, que vous videz d'un geste avec le bouton Collecter.
| Règle | Valeur |
|---|---|
| Capacité du réservoir | 8 heures de revenu |
| Au-delà | le trop-plein est perdu |
| Faut-il être sur place ? | non, jamais |
| Faut-il collecter chaque jour ? | non, rien n'est puni |
Le plafond de 8 h vous incite à repasser sans jamais vous punir d'une absence courte, et évite les revenus fantômes de comptes inactifs. Il monte d'une heure tous les 5 niveaux (jusqu'à 12 h), et le Gestionnaire le porte plus haut encore. Une notification vous prévient quand votre réservoir est plein.
La collecte encaisse en une fois vos parts de bâtiments et de commerces, et prélève au passage tout ce que vous devez (voir §9). Vos sociétés, elles, n'ont rien à collecter : elles encaissent leurs revenus toutes seules, toutes les heures, chacune vers sa propre trésorerie.
Une fois le geste fait, le réservoir s'efface et laisse la place à votre trésorerie, qui monte, puis à un reçu : d'un côté les revenus encaissés et votre salaire, de l'autre l'impôt sur le revenu, les impôts sur le patrimoine, les charges du bailleur, le train de vie, les salaires de vos agents et vos mensualités de prêt. Le total du reçu est exactement ce que votre trésorerie a gagné ; ce que vos sociétés ont encaissé est rappelé à part, car cet argent reste chez elles.
Le Magasin propose une section « Utiliser mes Coins » : convertir vos pièces en cash de jeu, au taux de 1 pièce = 1 000 €. La conversion va dans un seul sens (pas de rachat de pièces avec du cash) et le cash est crédité aussitôt. C'est un coup de pouce facultatif : à activité égale, un joueur qui collecte régulièrement suit sans jamais convertir.
Des postes qu'il ne faut pas confondre. Les frais d'acquisition se paient une fois, à l'achat ; la taxe foncière et l'impôt sur la fortune immobilière frappent ensuite ce que vous possédez ; les charges du bailleur et l'impôt sur le revenu frappent ce que vous encaissez ; le train de vie et les mensualités tombent quoi qu'il arrive, même un jour sans revenu.
Tout achat en porte, comme dans la réalité : 7% du prix pour un bâtiment (droits de mutation, émoluments, débours) ; pour un commerce, les droits de mutation d'un fonds, par tranches du prix de votre part : 0% jusqu'à 23 000 €, 3% de 23 000 à 200 000 €, 5% au-delà. Une part de 84 300 € paie ainsi (84 300 − 23 000) × 3% ≈ 1 839 € de droits, une part de 20 000 € aucun. Le devis les annonce avant que vous ne validiez, et ils valent aussi bien sur une part libre que sur la part rachetée à un joueur : il n'y a pas de marché sans frais.
Deux règles à retenir, et elles pèsent plus que le taux :
Les intérêts, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et l'indemnité de remboursement anticipé sont tous des charges déductibles : ils viennent en déduction de vos revenus avant le calcul de l'impôt, en nom propre comme en société. La loi parle de « frais d'emprunt » et ne s'arrête pas aux intérêts.
C'est l'une des raisons pour lesquelles on emprunte pour investir plutôt que de payer comptant : le crédit coûte moins cher qu'il n'en a l'air une fois l'impôt pris en compte.
Prévoyez l'indemnité en plus du capital quand vous soldez par anticipation : un compte qui couvre tout juste le capital se voit refuser l'opération, comme dans la réalité.
À l'autre bout de la vie d'un bien : quand vous vendez, l'agence prélève 5% du prix sur ce que vous recevez. Elle est due à chaque vente, même à perte, et aucune durée de détention ne l'efface, contrairement à l'impôt de plus-value. L'impôt, lui, se calcule sur le prix net de commission : vous ne payez jamais d'impôt sur une somme que vous n'avez pas touchée.
Frais d'acquisition et commission mis bout à bout, un aller-retour coûte 8% sur un commerce et 12% sur un bâtiment, avant impôt. Retenez ce chiffre : c'est lui qui décide si une revente vaut le coup, bien plus que le prix affiché.
Ce sont bien deux impôts distincts, comme dans la réalité : l'un porte sur un bien, au taux de sa commune, quel que soit son propriétaire ; l'autre sur une personne, sur tout ce qu'elle possède en immobilier, dettes déduites. Un commerce n'entre dans aucun des deux : vous y tenez une activité, pas un immeuble (section 2).
La taxe foncière, votée par le maire de chaque ville où vous possédez : son taux, entre 0 et 15%, s'applique à 2,5% par an de la valeur de vos bâtiments de cette commune. Au taux par défaut (5%), cela fait 0,125% par an (~0,01% par jour de jeu), soit environ 2,5% du loyer brut. Elle va intégralement à la caisse de la ville, jamais à celui qui la vote. Elle est déductible de vos revenus, en nom propre comme en société : c'est la seule taxe sur ce que vous possédez qui le soit.
C'est le vrai pouvoir du maire, et son vrai dilemme : un taux bas rend sa ville attirante, un taux haut remplit sa caisse - y compris sur ses propres biens. Entre 0 et 15, la note d'un même bien va de rien du tout au triple du taux par défaut : regardez le taux affiché sur la fiche d'un bâtiment avant d'y investir.
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI), versé à l'État, suit les règles réelles (barème 2026). Il ne frappe que vous, jamais une société, et seulement au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net :
| Tranche de patrimoine net | Taux par an |
|---|---|
| jusqu'à 800 000 € | 0% |
| 800 000 € à 1,3 M€ | 0,5% |
| 1,3 M€ à 2,57 M€ | 0,7% |
| 2,57 M€ à 5 M€ | 1% |
| 5 M€ à 10 M€ | 1,25% |
| au-delà de 10 M€ | 1,5% |
Entre 1,3 et 1,4 M€, une décote (17 500 € moins 1,25% du patrimoine net) adoucit l'entrée dans l'impôt. L'IFI n'est jamais déductible : il ne réduit ni votre impôt sur le revenu ni le résultat d'une société, et vos états financiers le rangent dans le budget du ménage.
Un jour de jeu valant un mois, l'un et l'autre se prélèvent par douzièmes. Ils sont aussi un régulateur : ils courent en continu, y compris hors ligne, alors que votre revenu plafonne au bout de 8 heures. Un portefeuille qu'on ne collecte jamais finit donc par coûter plus qu'il ne rapporte, ce qui rend l'accaparement passif perdant. Ils se prélèvent à la collecte ou à l'acquisition ; une longue absence peut se solder par un gros prélèvement d'un coup, et votre solde peut passer négatif. Tant qu'il l'est, vous ne pouvez plus acquérir.
Elles frappent le revenu que vous encaissez, au moment de la collecte, et sont déductibles de votre impôt : vous n'êtes imposé que sur ce qui reste après elles.
Racheter les parts des autres propriétaires d'un immeuble ne fait donc pas qu'augmenter votre revenu : cela supprime aussi le syndic.
Il frappe les revenus encaissés, au moment de la collecte. En nom propre, c'est le régime de l'impôt sur le revenu :
| Tranche annuelle réelle | Soit par jour de jeu | Taux de la tranche |
|---|---|---|
| jusqu'à 11 600 | jusqu'à ~967 | 0% |
| 11 600 à 29 579 | ~967 à ~2 465 | 11% |
| 29 579 à 84 577 | ~2 465 à ~7 048 | 30% |
| 84 577 à 181 917 | ~7 048 à ~15 160 | 41% |
| au-delà de 181 917 | au-delà de ~15 160 | 45% |
Ce barème est aussi celui de votre salaire. Il n'y a qu'un impôt sur le revenu, calculé sur le total du foyer (une part) : votre salaire, après un abattement de 10% pour frais professionnels (au moins 509 €, au plus 14 555 € par an), plus le résultat de vos biens. L'impôt du salaire seul est prélevé à la source, sur la paie (environ 86 par jour pour les 2 190 du salaire médian) ; vos revenus d'actifs se placent par-dessus, et chaque euro de résultat est imposé à votre tranche marginale, jamais depuis zéro. Les prélèvements sociaux, eux, ne frappent que les revenus d'actifs : un salaire net les a déjà payés.
Comme dans la réalité, une décote allège les petits impôts : quand l'impôt de l'année du foyer reste sous 1 982 €, il est diminué de 897 € moins 45,25% de son montant, sans passer sous zéro. Elle se calcule sur l'impôt de l'année, ramené ensuite au jour. Tant qu'elle s'efface, chaque euro de la tranche à 11% coûte environ 16%.
Avec le salaire médian, le taux effectif de vos revenus d'actifs, prélèvements sociaux compris, tourne autour de 33% pour un petit résultat (décote comprise), de 44% pour 2 000 par jour, et grimpe vers 60% pour un très gros joueur. Sans salaire, le barème repart de zéro pour vos seuls revenus d'actifs. Il dépend de votre niveau de revenu, jamais du montant d'une collecte : collecter souvent ou rarement ne change strictement rien. Inutile de ruser sur le rythme.
Détenir vos biens en société les fait passer à l'impôt sur les sociétés, bien plus léger (voir §6).
Les dépenses de votre profil de départ, celles du salarié médian français, tombent chaque jour : 1 721 au total, en logement (478), transports (219) et vie courante (1 024), ventilés comme la consommation des ménages mesurée par l'INSEE. Ce total est le salaire après impôt (2 190 − 86) moins 18,2%, le taux d'épargne des ménages, qui se mesure sur le revenu disponible. Chaque enfant y ajoute 263. Elles apparaissent comme des biens concrets dans Mes biens, section Passifs.
Le logement et le transport sont déclassables : passez à un logement plus modeste ou à une voiture d'occasion pour réduire vos charges. C'est réversible. On ne peut pas les supprimer (il faut bien se loger), mais on peut vivre plus frugalement, et c'est souvent le chemin le plus rapide vers la victoire.
Voir §7.
Ce marché porte sur les parts : bâtiments et commerces, aux mêmes règles.
L'onglet Marché (bouton de la carte), filtre Entre joueurs, liste toutes les parts mises en vente : plus besoin de retrouver le bien sur la carte. Chaque annonce dit la part vendue, sa valeur, son loyer par jour et le prix demandé ; Acquérir se fait depuis la liste, de n'importe où, sans condition de passage. Un rachat n'entre pas dans votre plafond d'acquisitions du jour : il ne crée pas un bien, il en change le porteur.
Ouvrez la fiche du bien, onglet Propriétaires, touchez votre ligne puis Vendre et Mettre sur le marché. Choisissez votre prix, libre mais encadré :
| Borne | Valeur |
|---|---|
| Plancher | la moitié de votre mise, ou de la valeur du jour si elle est plus basse |
| Plafond | 3 × votre mise |
Le plancher descend sous votre prix de revient exprès : sans cela, un bien dégradé serait invendable à son vrai prix de marché, et personne ne pourrait faire le métier de le racheter décoté pour le remettre en état.
Vous encaissez le prix entier, sans commission. La part continue de vous rapporter tant qu'elle n'est pas vendue, et vous pouvez la retirer de la vente à tout moment. Ce qui se vend, c'est la part en entier, jamais un morceau.
Gonfler le prix de vente n'augmente pas les revenus de l'acquéreur : le revenu reste calculé sur la valeur du bien, pas sur son prix d'échange. C'est ce qui empêche la spéculation pure et le blanchiment entre comptes.
Chaque bien conserve l'historique complet de ses propriétaires et des prix, visible sur sa fiche.
Besoin de cash tout de suite et personne ne rachète vos parts ? Un marchand de biens vous rachète votre part de bâtiment comptant, sur-le-champ, depuis la fiche du bâtiment. Comme au réel, il paie moins que la valeur en échange de sa rapidité : 80% de la valeur courante de la part (état et étiquette énergie compris). Le prix est à vous ; la plus-value éventuelle est imposée au régime normal, sans commission d'agence. La part redevient libre au barème.
➡️ C'est un dépannage. Tant que vous pouvez attendre un acquéreur (→ §10), vous y gagnerez plus. Mais vendre vous-même coûte bien moins cher que de laisser la banque saisir (→ §7).
Elle ne se choisit pas : c'est la vente aux enchères d'un bien saisi sur un emprunteur défaillant (→ §7), bâtiment ou fonds de commerce. Elle dure sept jours, dans l'onglet Marché et sur la fiche du bien, à partir d'une mise à prix de 60% de sa valeur. Les joueurs surenchérissent par paliers de +10, +20 ou +30% ; la mise est bloquée dès qu'elle est posée et rendue dès que quelqu'un vous dépasse.
| Le prix | revient au débiteur : impôt de plus-value, puis sa banque, et le surplus pour lui |
| Le débiteur | ne peut pas enchérir sur son propre bien |
| Pendant l'enchère | le bien ne rapporte rien et ne s'achète pas au barème |
| Si personne n'enchérit | la banque le reprend à la mise à prix, et il redevient libre au prix normal |
Environ un jour sur quatre, en réclamant votre récompense quotidienne, vous tirez une carte vie :
Le luxe n'est pas toujours subi : depuis Mes biens › Passifs, vous pouvez vous offrir montres, voitures, bateaux et œuvres d'art. Rien ne vous en empêche, quel que soit votre niveau, du moment que vous avez le prix.
Vous n'y gagnez rien. Aucun bonus, aucun titre, aucun avantage : l'objet est la récompense en lui-même, et pouvoir se le permettre est la seule preuve qui compte. En échange, il vous prend une somme chaque jour (assurance, entretien, carburant, gardiennage), donc il éloigne la victoire.
Chaque objet suit son propre marché : une berline perd de la valeur, une pièce de collection en prend. Mais aucun n'est un placement, parce que son entretien coûte toujours plus vite qu'il ne s'apprécie, et que son assurance grimpe avec sa valeur. Sa fiche affiche donc toujours deux chiffres côte à côte : ce qu'il vaut, et ce qu'il vous a coûté depuis l'achat. Le second dépasse le premier.
Le rayon Art est là pour le prouver. C'est la seule famille dont les quatre pièces s'apprécient toutes, et la moins chère à garder puisqu'elle ne consomme rien. Elle ne vous versera pourtant jamais un centime : c'est très exactement ce qui sépare un bien qui monte d'un bien qui rapporte.
Vos biens de plaisir se retrouvent dans Mes biens › Passifs, et sur votre profil, où l'onglet Biens les range par catégorie avec le reste de ce que vous possédez.
Vous pouvez revendre à tout moment : vous récupérez sa valeur du jour moins une décote propre à l'objet, que vous découvrez sur sa fiche une fois qu'il est à vous. Un objet reçu par carte vie, lui, ne rend toujours rien, puisque vous ne l'avez pas payé. Un exemplaire par objet, et rien de tout cela n'entre dans votre patrimoine : un passif n'est pas un actif.
Revenez chaque jour pour la réclamer. La série monte de +1 par jour ; rater un jour la remet à zéro. Le cycle fait 7 jours :
| Jour | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gain | 1 500 | 2 000 | 2 500 | 3 000 | 4 000 | 5 000 | 9 000 + 3 Coins |
Le jour 7 est le seul qui donne des Coins. Une réclamation par jour, le jour changeant à minuit heure de Paris.
Si vous avez réclamé la veille sans revenir le lendemain, un rappel vous parvient en fin de journée (fil de notifications et, si vous les avez autorisées, notification sur votre téléphone) : il annonce ce que la réclamation du jour rapporte, quelques heures avant que la série ne tombe. Il se coupe avec les autres rappels depuis Profil → Notifications.
Chaque jour, jusqu'à deux lettres arrivent dans votre Courrier (menu, ou l'enveloppe de la carte). Elles sont tirées de votre situation : un locataire si vous êtes majoritaire d'un bâtiment loué, le gérant si vous êtes majoritaire d'un commerce, la banque si vous avez un crédit, votre comptable si vous avez une société, votre agent immobilier quand un bien est en vente près de vous.
Chaque lettre propose deux ou trois réponses, et l'une d'elles ne coûte jamais rien. Le montant affiché est celui qui sera prélevé : il est fixé à l'arrivée de la lettre. Une réponse peut avoir une suite quelques jours plus tard (une réparation remise à plus tard revient en relance).
Le silence est une réponse : sans réponse sous trois jours, celle indiquée sous la lettre s'applique. Elle est toujours prudente, et une dépense forcée ne dépasse jamais votre trésorerie.
Les lettres qui vous signalent un bien réel (un bâtiment en vente, un commerce dont il reste des parts, une enchère, le fauteuil de maire libre) ouvrent la carte sur sa fiche. Elles ne le font pas découvrir : pour l'acheter, il faut toujours passer devant, ou y envoyer un agent. Le courrier ne vise que vos biens en nom propre.
Il n'y a pas de dernier tour ni de joueur éliminé. L'objectif est personnel :
Vous êtes libre quand vos revenus nets couvrent votre train de vie, sans compter votre salaire.
« Nets » veut dire : revenus moins la taxe foncière, moins les charges du bailleur, moins l'impôt, moins vos mensualités de prêt. Un empire très endetté garde peu de net : la dette retarde la liberté autant qu'elle l'accélère.
Vos sociétés comptent : le revenu retenu est consolidé, votre nom propre plus votre quote-part de chaque société au prorata de vos parts. Loger un bien en société pour payer moins d'impôt ne vous éloigne donc pas de la victoire. Seul le salaire ne compte jamais.
Dans l'onglet États financiers → Synthèse, juste sous la jauge de liberté, un carré répartit vos revenus en quatre cases (touchez une case pour son montant exact et le détail du calcul) :
| Case | D'où ça vient |
|---|---|
| Salarié | Votre salaire |
| Indépendant | Une société que vous pilotez vous-même |
| Entrepreneur | Une société où vous êtes simple associé (elle tourne sans vous) |
| Investisseur | Vos bâtiments et commerces en nom propre |
En haut, vous vendez votre temps. En bas, un système ou un actif travaille à votre place. Le pourcentage sous le graphique indique la part de vos revenus qui vient déjà du bas : votre repère de progression vers la liberté financière, au-delà du simple seuil « Libre/Fast Track ».
En jouant, des cartes ponctuelles vous expliquent un concept la première fois qu'il s'applique à vous : ce sont les clés, numérotées de 1 à 28. Premières charges retranchées d'un loyer, première taxe foncière, premier emprunt, première échéance impayée, dossier de prêt refusé, premier objet de plaisir, dépense imprévue, salaire suspendu, première société, premier bien qu'on y loge, premier impôt sur les sociétés, première distribution, première plus-value, premiers travaux, premier agent, premier remboursement anticipé… Chacune est une explication au bon moment, avec un lien vers l'article qui traite le sujet en entier.
Vous n'en recevez jamais plus d'une à la fois. L'onglet Trousseau de votre profil montre une case numérotée par clé : les clés obtenues se relisent d'une touche, les autres ne montrent que leur numéro. Elles viennent d'elles-mêmes, il n'y a rien à provoquer. Cinq clés valent le badge Premières clés, le trousseau entier le badge Trousseau complet. Vos toutes premières actions (achat, collecte) sont expliquées dans le tutoriel de démarrage, via son bouton ⓘ.
Le classement vous situe par patrimoine net :
cash + valeur de vos parts de bâtiments et de commerces − dettes de prêt + quote-part de vos sociétés
La quote-part est comptée au prorata : dans une SCI à 50/50, chacun compte la moitié, jamais la totalité. Le nombre de biens départage les ex æquo. Quatre classements coexistent : monde, ville, région et amis (les cercles ville/région exigent d'avoir choisi votre ville dans la liste proposée par le profil, pas juste tapé un nom).
Chaque ligne affiche le patrimoine, le revenu /jour, le niveau, le nombre de bâtiments, de commerces et de sociétés, ainsi que deux puces : la série quotidienne (🔥) et le palier de liberté (🎉 Libre, 🏆 Fast Track). Touchez une ligne pour ouvrir sa page profil complète : l'écart de patrimoine avec vous, sa spécialité, sa ville et son pays, depuis quand il joue, sa dernière acquisition, ses biens, ses badges et la liste (publique) de ses amis, navigable de proche en proche. Vous ne voyez jamais son cash (seulement son patrimoine net), son e-mail ni sa position.
Vos actions vous rapportent de l'expérience, qui vous fait monter de niveau (jusqu'à 30). Le niveau représente votre ancienneté de pratique, jamais votre fortune : il ne s'achète pas et ne donne aucun avantage de puissance sur les autres joueurs.
Trois sources. Explorer est celle qui rapporte le plus sur la durée : c'est le geste propre à ce jeu, et rien ne le remplace.
| Source | Gain | Limite |
|---|---|---|
| Première découverte d'une rue ou d'un bâtiment | 1 point chacun | 2 000 points par jour |
| Achat, amélioration ou rénovation d'un bien | 5 points + 1 par tranche de 2 000 € | aucune |
| Collecte de vos revenus | 3 points | une fois par jour |
Un investissement fait par votre société compte autant qu'un investissement en nom propre.
Monter de niveau assouplit des limites : +1 acquisition par jour tous les 2 niveaux (de 10 à 20), +1 heure de réserve de revenu tous les 5 niveaux (de 8 h à 12 h), la création d'une SCI à capital variable au niveau 10, et l'investissement dans un bien de prestige (monument, mémorial, château, site touristique) au niveau 15.
Un mur de badges à débloquer en jouant (onglet « Badges », depuis la cloche), purement cosmétique : aucun lien avec les Coins ni le classement. Contrairement aux objectifs, les 23 badges classiques sont toujours visibles, grisés tant qu'ils ne sont pas décrochés.
| Badge | Condition |
|---|---|
| 💯 Centenaire | Posséder 100 biens |
| 🧭 Grand Voyageur | Des biens dans au moins 5 villes différentes |
| 💰 Rentier | ≥ 500 de revenu net encaissé en une collecte |
| 🔥 Increvable | Série de 30 jours de récompense quotidienne |
| 🏙️ Magnat | 3 sociétés actives en même temps |
| 🏛️ Curateur | Part dans au moins 10 lieux différents |
| 🔨 Adjudicataire | Remporter sa première vente judiciaire |
| 🤝 Réseauteur | Au moins 10 amis |
| 🏦 Bon Payeur | Prêt remboursé par anticipation, sans retard |
| ⏳ Pilier | 100 jours d'ancienneté |
| 🌟 Fondateur 100 | Faire partie des 100 premiers inscrits |
| 🔓 Premières clés | Obtenir 5 clés différentes du trousseau |
| 🗝️ Trousseau complet | Obtenir toutes les clés du trousseau |
| ⚖️ Effet de levier | Contracter au moins 3 prêts |
| 🔄 Bas du quadrant | ≥ 50% des revenus venant d'un système ou d'un actif |
| 🔑 Coassocié majoritaire | > 50% des parts d'un même lieu |
| 🔬 Chercheur | Toutes les améliorations d'une famille sur un même lieu |
| 👪 Parrain | ≥ 5 filleuls ayant atteint 3 biens |
5 badges supplémentaires (📍 Longue distance, 💎 Belle plus-value, 🌙 Oiseau de nuit, 👑 Objet de convoitise, 🏘️ Quartier conquis) restent volontairement sans condition détaillée ici : à débusquer en jouant plutôt qu'en les lisant.
À part, 13 badges de métier récompensent la spécialisation : détenir une part dans assez de lieux d'un même genre (hôtels, boulangeries, cafés, banques, cavistes, théâtres, lieux de culte…). Ceux-là sont invisibles tant qu'ils ne sont pas décrochés : aucune case grisée, aucun indice. Le seuil est de 5 lieux du même genre, ramené à 3 pour les plus rares. On l'apprend par une notification, sans carte de célébration.
Certains badges se gagnent une seule fois (un stock une fois atteint, ou un événement qui n'arrive qu'une fois). D'autres se gagnent plusieurs fois (Rentier, Increvable), avec un compteur ×N. Le badge Fondateur est décerné dès l'inscription (pas de carte de célébration à l'écran), pour les 100 premiers joueurs à rejoindre le jeu.
Pas de pay-to-win. Rien de ce qui s'acquiert avec de l'argent réel ne donne d'avantage de puissance. Les améliorations de bâtiments se paient en cash de jeu, jamais en Coins. Ce qui se vend, c'est du temps (la capacité du réservoir), pas de la puissance : à activité égale, un joueur gratuit qui collecte régulièrement suit exactement le même rythme.
| Règle | Valeur |
|---|---|
| Rythme du jeu | tout se compte par jour, en continu |
| Échelle de temps | 1 jour réel = 1 mois : un taux par jour × 12 = son taux annuel (détail dans l'article d'aide « Méthode et hypothèses ») |
| Profil de départ | le même pour tous : le salarié médian français (INSEE) |
| Salaire de départ | 2 190 par jour (le salaire net médian mensuel du privé, 2024) |
| Dépenses de départ | 1 721 par jour (salaire après impôt moins 18,2%, le taux d'épargne des ménages 2024) ; +263 par enfant |
| Épargne de départ | 40 000 |
| Rayon de découverte (une rue, 1ʳᵉ part d'un commerce) | 100 m |
| Courrier du jour | 2 lettres par jour au plus, 5 en attente, réponse par défaut au bout de 3 jours, même lettre pas avant 10 jours |
| Durée pendant laquelle une rue découverte garde son bâti ouvert | 7 jours |
| Loyer des bâtiments | valeur de base × 5%/12 × marché locatif local × état × régime, nul pour un abri et pour un logement classé G |
| Évolution de la valeur d'un bien | la pente de sa commune, mesurée sur 11 ans de ventes réelles |
| Prix que vous avez payé | figé à l'achat, il ne bouge jamais |
| Agent immobilier | location 24 h : 10 Coins (spécialiste) ou 50 (généraliste), plus un salaire de ~167 par jour (2 000 par an) |
| Vitesse d'un agent | 60 km/h (temps de route = distance ÷ vitesse) |
| Rendement locatif (bâtiment) | 5% par an de la valeur (~0,42% par jour) × marché locatif de la commune |
| Redevance d'un commerce (location-gérance) | par an, en % de la valeur du fonds : 11% si la clientèle suit l'enseigne (supermarché, supérette, banque, station-service), 6,5% si elle tient au lieu (boulangerie, pâtisserie, pharmacie, hôtellerie), 9% pour les autres ; × emplacement × état × améliorations |
| Facteur d'emplacement | ×0,70 à ×1,80, figé à l'acquisition |
| Réservoir de revenu | 8 heures, trop-plein perdu (nom propre ; les sociétés encaissent seules, toutes les heures) |
| Acquisitions par jour | 10, +1 tous les 2 niveaux (20 au maximum) ; rachats et enchères hors plafond |
| Impôt sur la fortune immobilière | personne physique seule, au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net (résidence principale −30%, emprunts déduits, parts de sociétés au prorata immobilier) : 0,5% à 1,5% par an dès 800 000 €, décote jusqu'à 1,4 M€, jamais déductible |
| Taxe foncière | taux voté par l'équipe municipale (0 à 15%, défaut 5) sur 2,5% par an de la valeur ; taux propre à chaque famille de lieux si son adjoint en a voté un |
| Charges d'exploitation (commerces) | 12% de la redevance : matériel 5%, honoraires 3%, assurance 2%, CFE 2% |
| Défaillance du gérant (commerces) | événement très rare, par an de jeu : 0,15% clientèle attachée au lieu (4 jours sans redevance, −15% de valeur), 0,35% cas ordinaire (6 jours, −25%), 0,25% enseigne (6 jours, −45%) ; jamais pour un lieu de culte |
| Charges d'un bâtiment | 13% nu · 19% meublé · 28% courte durée · 45% saisonnier ; aucun poste de vacance (elle est déjà dans le loyer moyen) |
| Régime de location | 7 jours minimum ; équipement 4% / 6% / 8% de la valeur |
| Vacance moyenne | 3% en nu, 5% en meublé, 12% en courte durée ; saisonnier de 20% à 95% de remplissage |
| Zone tendue | liste officielle (décret n° 2013-392 modifié) : 3 689 communes, dont 1 430 en agglomération tendue ; on y reloue 30% plus vite |
| Charges de copropriété | 4,50 € par m² de lots et par an (syndic 3 €, fonds de travaux 1,50 €), au prorata des parts, bâtiments à 2 propriétaires et 2 lots au moins ; jamais sur un commerce ; syndic déductible, fonds de travaux cumulé sur la part et déductible quand une remise en état le dépense |
| Nommer un bâtiment | gratuit, réservé au copropriétaire majoritaire d'un bâtiment sans nom, visible des seuls copropriétaires |
| Prélèvements sociaux | 17,2% (nu) · 18,6% (meublé, et redevance des commerces en bénéfices industriels et commerciaux), sur le revenu net des charges du bailleur |
| Cotisations d'indépendant | sur le seul bénéfice de la courte durée, au-delà de 23 000 € de recettes par an (~1 917 par jour) : vrai barème 2026 sur ce bénéfice abattu de 26% (~28 à 32%), à la place de ses prélèvements, en partie déductibles de l'impôt sur le revenu |
| Taxe d'habitation d'une résidence secondaire | taux 2025 de la commune (frais de gestion compris) sur la valeur locative cadastrale (30% du loyer de référence), plus la majoration votée en zone tendue (5 à 60%). Non déductible |
| Taxe sur les logements vacants | dans les agglomérations tendues seulement, après un an de vacance (12 jours) : 17% de la valeur locative cadastrale (30% du loyer de référence), 34% à partir de la deuxième année (24 jours), plus 9% de frais. Non déductible |
| Impôt sur le revenu | 0% à 45%, par tranches (barème des revenus 2025, décote des petits impôts), sur le total du foyer : salaire (−10% de frais professionnels, prélevé à la source) + revenus d'actifs nets des charges du bailleur, à la tranche marginale |
| Impôt sur les sociétés | 15% sur les 42 500 premiers euros de bénéfice de l'exercice (12 jours, plus-values comprises), 25% au-delà ; 25% sur tout hors PME (chiffre d'affaires ≥ 10 M€ ou capital détenu à moins de 75% par des personnes physiques) |
| Moins-value et déficit d'une société | moins-value déduite du bénéfice de l'exercice ; reliquat reportable sans limite de durée, imputé dans la limite de 1 M€ + 50% du bénéfice au-delà ; non déductible sur titres de participation |
| Coût d'un crédit | intérêts + 1,5% de frais au déblocage + 0,325% d'assurance par an sur le capital de départ ; le tout résumé par le TAEG affiché sur chaque offre |
| Taux d'usure (TAEG maximal, 1er octobre 2026) | immobilier : 4,09% (< 10 ans), 4,68% (10 à 20 ans), 5,40% (≥ 20 ans) ; prêt personnel : 8,56% (> 6 000) ; SCI : 5,83% à 6,79% ; SAS et achat d'un commerce en nom propre : aucun ; au-dessus, frais de dossier réduits (jusqu'à 0) avant tout refus |
| Frais de comptable d'une société | 600 par an (SCI à l'IR), 1 800 (SCI à l'IS), 2 000 (SAS) |
| Plus-value en nom propre (commerce) | plus-value professionnelle : au barème de l'impôt sur le revenu du foyer avant 24 jours (2 ans), 12,8% ensuite, plus 18,6% de prélèvements sociaux ; aucun abattement, aucune surtaxe |
| Amortissement | en société à l'impôt sur les sociétés, bâtiment : 80% du prix sur 360 jours (30 ans) ; commerce, en société comme en nom propre : 100% sur 120 jours (10 ans). En nom propre (meublés, commerces) : dans la limite du résultat de l'activité après charges, excédent reporté sans limite de durée |
| Plus-value en nom propre (bâtiment) | 19% + 17,2% du gain, abattus par années pleines de 12 jours dès la 6e : impôt sur le revenu effacé au 264e jour (22 ans), prélèvements sociaux abattus de 28% seulement à cette date et effacés au 360e (30 ans) ; surtaxe de 2 à 6% au-delà de 50 000 de plus-value imposable ; exonérée si c'est votre résidence principale depuis 30 jours (règle du jeu ; au réel, résidence effective au jour de la vente) |
| Flat tax de sortie de société | 31,4%, sur le seul bénéfice distribuable ; aucune sur les distributions d'une SCI à l'impôt sur le revenu (résultat déjà imposé chez les associés) |
| Sortir un bien d'une société | rachat au prix du marché + 7% de frais, ou attribution (flat tax sur le distribuable, apports remboursés sans impôt) ; IS de la société sur sa plus-value dans les deux cas ; le bien repart à zéro |
| Apporter un bien à une société | impôt sur la plus-value comme à la revente + droits d'apport (5% pour un bâtiment) ; parts nouvelles émises au prix du moment, apport découpé en nominal (capital) et prime d'apport |
| Prime d'émission | hors bénéfice distribuable ; remboursée sans impôt une fois le distribuable versé, avant le capital |
| Réserve légale (SASU, SAS) | 5% du bénéfice, jusqu'à 10% du capital (prime exclue) |
| Réduction de capital | au prorata des parts, sans impôt jusqu'au prix de revient ; capital jamais sous 1 € |
| Cession de parts de société | sur la plus-value seule (prix - prix de revient) : 31,4% en nom propre (plus-value immobilière des particuliers pour des parts d'une SCI à l'impôt sur le revenu ou d'une SCPI), impôt sur les sociétés pour une société (12% de la plus-value seulement si 5% détenus depuis 24 jours) |
| Dividende vers une société associée | reçu en entier ; ≥ 5% détenus (mère-fille) : 5% du dividende dans son résultat, à son taux d'IS (0,75% ou 1,25%) ; sous 5% : tout le dividende dans son résultat ; IS repris si cession sous 5% avant 24 jours |
| Frais de comptable d'une holding pure | 1 200 par an |
| Mutation vers une société | 5% |
| Compte courant d'associé | apport de tout associé, taxe nulle, remboursable par le gérant, aucun effet sur les parts |
| Souscription minimale à une société ouverte | 100 |
| Commission de souscription | SCPI : 10% inclus dans le prix de la part ; foncière ou SAS ouverte : 8% du versement ; SCI à capital variable : aucune |
| Commission de gestion d'une SCPI | 10% des loyers encaissés ; taux de distribution affiché sur la fiche, sur le prix de la part |
| Retrait d'une SCPI | file d'attente, au plus tôt 3 jours de jeu (3 mois), au prix du jour ; plus-value immobilière des particuliers |
| SCI (impôt sur le revenu) | résultat imposé chez chaque associé, distribué ou non (revenus fonciers + 17,2%) ; pas d'amortissement ni de fonds de commerce ; distributions non taxées |
| Option d'une SCI pour l'IS | à la création ou plus tard ; révocable 60 jours de jeu (5 ans), puis irrévocable ; renoncer = IS sur les plus-values latentes + bénéfices réputés distribués |
| Niveau requis pour créer une SCI à capital variable | 10 (souscrire : aucun) ; 5 000 de frais de constitution |
| Part détenue par une foncière d'État | 45% (le reste ouvert aux joueurs) |
| Taux d'emprunt | marché de septembre 2026 : 2,80% par an (moins de 10 ans, ≤ 119 mensualités), 3,30% (10 à 20 ans), 3,40% (20 à 25 ans), 3,50% (25 ans) |
| Capacité, nom propre | mensualités ≤ 35% de (salaire avant impôt + 70% des revenus), quote-part des SCI à l'IR comprise, ET reste à vivre (impôt du salaire déduit) ≥ 0 |
| Capacité, société | revenus ≥ 1,2 × mensualités ; SCI à l'IR : chaque associé sous 35% ; société à l'IS : caution du gérant, sans incident et sous 35% |
| Épargne de sécurité exigée | 3 jours de charges (mensualités + train de vie) après l'apport |
| Apport minimum à l'acquisition | environ 40% |
| Impayé de crédit | intérêts de retard au taux du prêt ; mise en demeure à 2 mensualités (2 jours) ; déchéance du terme + 7% ; fichage 60 jours ; saisie 3 jours après ; société sans plus rien à saisir : caution du gérant appelée |
| Revente entre joueurs | de 0,5× à 3× votre mise ; rachat finançable à crédit, frais toujours comptant |
| Offre de parts | par pas de 1% (reste au vendeur : 0 ou au moins 1%) ; mêmes bornes de prix ; réponse sous 3 jours ; 10 offres par 24 h ; vente proposée aux amis seulement |
| Commission d'agence (vendeur) | 5% du prix, due même à perte |
| Charges déductibles d'un crédit | intérêts, assurance, frais de dossier et indemnité anticipée |
| Ancienneté d'une part renforcée | moyenne des deux, pondérée par la mise |
| Frais d'acquisition (acheteur) | commerce : 0% jusqu'à 23 000 €, 3% jusqu'à 200 000 €, 5% au-delà, par tranches du prix de la part ; bâtiment : 7% ; sur les deux marchés ; jamais financés |
| Marchand de biens | 80% de la valeur, tout de suite, au vendeur |
| Vente judiciaire (bien saisi) | mise à prix 60%, 7 jours ; surplus au débiteur |
| Fermeture d'un commerce (liquidation) | 50% de la valeur de votre part rendus |
| Biens de plaisir | 13 objets en 4 familles (montres, autos, bateaux, art), achetables à tout niveau ; aucun bonus, une charge quotidienne, revente décotée (50 à 85% selon l'objet) |
| Enchères | 7 jours, pas de +10 / +20 / +30% |
| Part de bâtiment | 0,1% minimum |
| Amélioration d'un commerce | +5% ou +10% de redevance, payée en cash, débloquée individuellement par la Recherche |
| Recherche (par amélioration) | +5% : 🪙 2, 45 min ; +10% : 🪙 3, 2 h ; ordre libre, une seule à la fois, accélérable en Coins |
| Seuil pour ouvrir le palier +10% | majorité (moitié arrondie au-dessus) du palier +5% de la famille |
| Lieu de culte (mécénat) | églises, mosquées, synagogues, temples, calvaires, oratoires : revenu toujours nul, quels que soient prix/améliorations/état ; prix, détention en parts, revente inchangés |
| État d'un bâtiment | départ à 60/100, -20 points en 30 jours, plancher 20 |
| Effet de l'état sur le revenu | -40% / -20% / 0% / +5% / +10% selon le palier |
| Rénover un bâtiment | +20 points d'état au m² de plancher : 300 (Délabré), 200 (À rénover), 75 (Correct), 50 (Bon état et au-delà), au prorata de votre part, en cash, fonds de travaux d'abord en copropriété |
| Récompense du 7ᵉ jour | 9 000 + 3 Coins |
| Parrainage | 5 Coins chacun à la 3ᵉ acquisition du filleul |
| Recharge d'argent (pièces → cash) | 1 pièce = 1 000 €, sens unique |
| Attractivité d'une ville | note sur 100 = poids des services en marche ÷ poids des services présents ; 13 besoins ; un service compte s'il est détenu et en état correct au moins ; la part détenue dose (≥ 75% = poids entier, ≥ 50% = 85%, ≥ 25% = 70%, sinon 55%) ; 5 paliers (un tous les 20 points) ; ville non notée sous 4 services connus ; aucun effet économique |
| Mandats municipaux | 9 sièges par ville (maire, premier adjoint, 1 adjoint par famille de lieux) ; poste vacant : gratuit ; déloger un titulaire : frais de campagne, 50 Coins ; titulaire immunisé 7 jours ; un seul poste par ville et par joueur |
| Badges classiques | Centenaire (100 biens), Grand Voyageur (5 villes), Rentier (500 de revenu net/collecte), Increvable (série de 30 j), Magnat (3 sociétés actives), Curateur (10 lieux), Adjudicataire (1ʳᵉ vente judiciaire remportée), Réseauteur (10 amis), Bon Payeur (prêt remboursé par anticipation, sans retard), Pilier (100 j d'ancienneté), Fondateur 100 (100 premiers inscrits), Premières clés (5 clés), Trousseau complet (toutes les clés), Effet de levier (≥ 3 prêts), Bas du quadrant (≥ 50% de revenus B+I), Coassocié majoritaire (> 50% des parts d'un lieu), Chercheur (famille d'améliorations complète sur un lieu), Parrain (≥ 5 filleuls qualifiés) |
| Badges surprises | Longue distance, Belle plus-value, Oiseau de nuit, Objet de convoitise, Quartier conquis (conditions non détaillées, à débusquer en jouant) |
| Badges de métier | Hôtelier, Restaurateur, Boulanger, Cafetier, Banquier, Pharmacien, Épicier, Caviste, Galeriste, Imprésario, Directeur sportif, Jardinier, Mécène (5 lieux du même genre, 3 pour les plus rares ; invisibles avant de les décrocher) |
Adjudication. Vente aux enchères d'un bien saisi sur un emprunteur défaillant (vente judiciaire).
Agent immobilier. Un employé salarié que vous envoyez vers un point, à distance : il se déplace (le trajet prend du temps) et, une fois sur place, reste stationné avec son propre cercle de proximité, où vous pouvez investir dans n'importe quel commerce. Lève la contrainte de proximité, contre un salaire quotidien.
Badge. Distinction cosmétique débloquée en jouant (mur consultable depuis la cloche). Sans lien avec les Coins ni le classement ; certains se gagnent plusieurs fois (compteur ×N).
Découverte. Le fait d'être passé à moins de 100 m d'une rue ou d'un bâtiment. Un bien découvert reste achetable 7 jours, même de retour chez vous ; repasser devant remet le compteur à sept jours. Le cercle affiché sur la carte montre ce que vous découvrez à l'instant. Le jeu doit être ouvert à l'écran sur le site web ; l'application iPhone peut aussi repérer écran éteint, avec votre autorisation.
Cercle de proximité. Les 100 m autour de vous, dans lesquels une rue se découvre (ce qui vous ouvre tout son bâti) et une toute première part d'un commerce s'acquiert.
Clé. Carte pédagogique numérotée, affichée la première fois qu'un concept financier s'applique à vous (emprunt, société, train de vie), puis gardée dans votre trousseau.
Coins. Monnaie premium. Elle se convertit en cash de jeu (Magasin, « Utiliser mes Coins », 1 pièce = 1 000 €) : un coup de pouce facultatif, rattrapable par la simple collecte régulière.
Collecter. Vider le réservoir de revenu dans votre solde. Prélève au passage taxe, impôt et mensualités.
Compte courant d'associé. Apport volontaire de cash perso vers la trésorerie d'une société, par n'importe quel associé actif. Une créance personnelle, pas un achat de parts : le gérant peut vous la rembourser plus tard, sans taxe.
Bâtiment. Le bâti lui-même, par opposition au commerce qu'il abrite. Se détient en parts, s'achète dès que sa rue est découverte, et encaisse le loyer de ses logements - qu'il abrite un commerce ou non. Son propriétaire paie la taxe foncière ; l'exploitant du commerce ne la paie plus.
Facteur d'emplacement. Multiplicateur de revenu (×0,70 à ×1,80) selon l'animation et le passage du quartier. Figé à l'acquisition.
Fast Track. Second palier de victoire : vos revenus nets atteignent un objectif au-dessus de vos dépenses.
Gérant. Créateur d'une société, seul décideur, rôle figé.
SCI à capital variable. SCI ouverte à tous (aucune invitation requise), créée par un joueur : n'importe qui y souscrit une part directement, au prix réel du fonds, sans frais d'entrée, mais seul le gérant décide des achats.
SCPI. Fonds immobilier géré par une société de gestion (dans le jeu, l'État) : on y souscrit (10% de frais inclus dans le prix de la part), il distribue son résultat au fil de l'eau, et on en sort par une demande de retrait servie au plus tôt 3 jours de jeu plus tard.
Libre. Palier de victoire : vos revenus nets couvrent votre train de vie sans votre salaire.
Mécénat. Investir dans un lieu de culte (église, mosquée, synagogue, temple, calvaire, oratoire) : aucun revenu, jamais, quels que soient le prix, les améliorations ou l'état. Le reste (prix, détention en parts, revente) fonctionne normalement.
Mise. Ce que vous avez investi dans un bien. Sert de référence au prix de revente (plancher à la moitié, plafond au triple, sur la mise ou la valeur du jour selon celle qui ouvre le plus large).
État. Note sur 100 d'un bâtiment, qui baisse avec le temps et décide de son revenu. Se remonte en le rénovant.
Patrimoine net. Cash + biens − dettes + créances en compte courant + quote-part de vos sociétés. Base du classement.
Quadrant de revenus. Répartition de vos revenus en quatre cases (Salarié, Indépendant, Entrepreneur, Investisseur), sous la jauge de liberté (États financiers → Synthèse). Voir §13.
Recherche. Passage obligé avant de pouvoir acheter une amélioration de bâtiment PRÉCISE (une recherche par amélioration, pas par palier). Au sein d'un même palier, ordre libre ; le palier +10% s'ouvre dès qu'une majorité du +5% est débloquée. Payée exclusivement en Coins, prend un délai réel, une seule à la fois ; accélérable en Coins supplémentaires (le temps et l'accès seulement, jamais le fonctionnement de l'amélioration ni son coût d'achat).
Réservoir. Là où s'accumule votre revenu, plafonné à 8 heures.
Train de vie. Vos dépenses fixes quotidiennes, celles du salarié médian français. C'est le seuil à franchir pour gagner.
Les règles évoluent avec le jeu. Pour le détail d'une mécanique précise, question par question, consultez le Centre d'aide.